Un proyecto de desarrollo avanza en un orden, y cada etapa se apoya en la anterior. Usted encuentra el terreno y hace los números: qué permite la zonificación, qué pagará el mercado, cuánto cuesta construir y si el margen sobrevive a los costos financieros. Si el sitio necesita más densidad de la que permite la zonificación, contrata a un arquitecto y a un consultor de planificación y empieza una rezonificación. Eso implica reuniones con el personal técnico, revisiones, un proceso público y una votación del concejo. En BC, cambios provinciales recientes modificaron cuándo se requieren audiencias públicas y cómo se permite la vivienda multifamiliar de pequeña escala, así que consulte con su municipio desde temprano.
Una vez definido el uso del suelo, el diseño pasa por un permiso de desarrollo y luego por un permiso de construcción. Al mismo tiempo, usted gestiona el financiamiento de la construcción, y la mayoría de los prestamistas quiere ver vendida en preventa una parte importante de las viviendas antes de desembolsar. Eso pone al marketing y las ventas en la ruta crítica mucho antes de la primera palada. En BC, usted presenta una declaración de divulgación (disclosure statement) ante el regulador antes de promocionar y vender, y hay normas específicas sobre el marketing antes de contar con un permiso de construcción o con financiamiento.
Luego viene el lanzamiento: marca, sitio web, renders, película, una sala de ventas, una lista de precios y un programa para brokers. Empieza la construcción, los compradores esperan, y usted gestiona modificaciones, fechas de terminación y depósitos. Al final llegan la ocupación, la inscripción del condominio (strata), la entrega, los defectos y la garantía. En todo ese recorrido, su trabajo es el mismo: mantener a una docena de firmas externas apuntando a una sola versión del proyecto y mantener el dinero en movimiento.
