Por qué un lanzamiento se planifica hacia atrás
Un lanzamiento de preventa tiene una fecha que nadie puede mover: el día en que abre la sala de ventas y firman los primeros compradores. Cada uno de los demás entregables, desde el nombre hasta la lista de precios, depende de que algo más esté terminado primero. Los renders necesitan un diseño definido. El sitio web necesita los renders. El kit para corredores necesita el sitio web, los planos y los precios. La declaración de divulgación necesita casi todo.
Trabajar hacia atrás desde el día de apertura le muestra la fecha de inicio real de cada pieza, y por lo general le muestra que ya va tarde en alguna. Es mejor descubrirlo a las dieciséis semanas que a las dos.
El cronograma de abajo es una forma común para una preventa residencial de tamaño medio. Los proyectos más grandes, las campañas internacionales o un diseño que todavía está en rezonificación necesitan más tiempo. Tome las marcas de semanas como puntos de control, no como un calendario para copiar sin pensar.
Una cosa más que definir antes de empezar: quién tiene la lista maestra. Un lanzamiento involucra al desarrollador, el arquitecto, los diseñadores de interiores y de paisaje, la agencia de marketing, el equipo de ventas, los corredores, el abogado y el constructor. Si cada uno guarda su propia versión de las fechas y de los archivos aprobados, el lanzamiento se rige por el último correo enviado. Ponga las fechas, los entregables y las aprobaciones en un solo lugar que todos puedan ver.
Decida qué es el proyecto
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Nombre y marca
El nombre, el logotipo, el color y la voz van primero, porque todo lo demás los lleva. Verifique marcas registradas, dominios web y cuentas en redes sociales antes de enamorarse del nombre. Dé al equipo de marca el sitio, la arquitectura y el comprador al que apunta, no solo un tablero de inspiración. Nuestro trabajo de branding parte del edificio y del barrio.
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Congele el diseño para marketing
Las imágenes de marketing necesitan un diseño que no vaya a cambiar. Acuerde con el arquitecto qué alzados, acabados y espacios de amenidades están fijos. Lo que todavía se esté moviendo se renderiza después o se deja fuera.
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Pida los renders y la película
Defina ahora la lista de tomas: la imagen principal exterior, la vista de calle, las amenidades, uno o dos interiores y la película. Entregue al estudio los planos, los cuadros de acabados, el plano de paisajismo y las selecciones del diseñador de interiores. Planifique ahora las variaciones por estación y hora del día a partir de la misma escena, en lugar de pedir vistas nuevas después. Vea qué define el costo de un render.
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Organice el equipo de ventas y la parte legal
Designe al responsable de ventas y marketing, a la correduría si va a usar una, y al abogado inmobiliario que preparará la declaración de divulgación. El abogado es quien necesita más anticipación.
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Elija la ubicación de la sala de ventas
Ya sea en el sitio, en un local arrendado o en una unidad modelo, el espacio necesita diseño, permisos y construcción. Empiece ahora si requiere cualquier obra.
Construya las herramientas que tocarán los compradores
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Sitio web y registro
Una página de registro puede publicarse temprano para armar una lista, con el nombre, una imagen principal y un formulario de registro. Pregunte a su abogado qué puede decir antes de presentar la declaración de divulgación. El sitio web del proyecto completo llega después, con la galería, los planos y la historia del barrio.
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Renders en revisión
La primera ronda de imágenes ya debería estar en revisión. Una persona consolida los comentarios del desarrollador, el arquitecto, el diseñador de interiores y el responsable de marketing, para que el estudio reciba una lista clara por ronda.
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Película en producción
La película toma más tiempo que las imágenes fijas y depende de la escena aprobada. Fije el guion gráfico y la dirección musical, y planifique al mismo tiempo las versiones para redes en vertical, cuadrado y panorámico.
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Sala de ventas y unidad modelo
Los acabados, el mobiliario y las pantallas ya están pedidos. Las pantallas táctiles, los presentadores y los quioscos necesitan ahora su plan de contenido: plan maestro, planos, galería y disponibilidad. Nuestras galerías de ventas funcionan desde una sola fuente, así se mantienen al día.
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Preparación de precios e inventario
Redacte la lista de precios, la estrategia de lanzamiento y qué viviendas salen primero. Configure el inventario en el sistema que vaya a usar el equipo de ventas, para que el sitio web, el recorrido y la sala de ventas lean la misma disponibilidad.
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Borrador de la declaración de divulgación
El abogado necesita el conteo final de unidades, los planos, los presupuestos, los arreglos de depósitos y el estado de las aprobaciones del desarrollo. Los cambios después de este punto implican enmiendas, así que mantenga estables el diseño y la mezcla de unidades.
Ensaye, revise y entregue
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El kit para corredores
Los corredores necesitan los renders aprobados, los planos, una ficha de características, la lista de precios cuando se publique, las condiciones de comisión y las reglas sobre cómo pueden hacer publicidad. Envíelo como un enlace al conjunto aprobado vigente, no como un adjunto que estará desactualizado la próxima semana.
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Aprobación final de cada imagen
Cada imagen y cada película que se hagan públicas deben verificarse contra los planos aprobados y ser aprobadas por la persona designada. Las imágenes de marketing que ya no coinciden con el diseño son un problema de ventas y pueden convertirse en uno legal.
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Recorrido web y pantallas en vista previa
Recorra el recorrido web y las pantallas de la sala de ventas como lo haría un comprador. Revise cada plano, cada color de disponibilidad y cada enlace al registro.
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Personal capacitado
El personal de ventas ensaya la presentación, los precios, la estructura de depósitos y las preguntas que harán los compradores. Debe saber lo que muestran los renders y lo que no.
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Declaración de divulgación presentada
En BC, la declaración de divulgación por lo general debe presentarse antes de comercializar las viviendas. Confirme con su abogado que está presentada y que cada comprador la recibirá.
La declaración de divulgación en BC
Según la Real Estate Development Marketing Act de Columbia Británica, un desarrollador que comercializa lotes strata u otras unidades de un desarrollo de cierto tamaño por lo general debe presentar una declaración de divulgación ante el Superintendent of Real Estate antes de ofrecerlas a la venta. La declaración describe al desarrollador, el proyecto, las aprobaciones, el presupuesto, los depósitos y los riesgos. Cada comprador debe recibirla, y los compradores tienen un período de rescisión después de recibirla durante el cual pueden cancelar.
El punto práctico para un equipo de lanzamiento es que la declaración de divulgación es una condición firme. No puede mover el día de apertura antes de ella, y no debe permitir que los textos de marketing digan algo que la declaración no respalde. Cuando el diseño, la mezcla de unidades o las aprobaciones cambian de forma sustancial, la declaración normalmente necesita una enmienda, y eso también toma tiempo.
Esta es información general, no asesoría legal. Las reglas, las declaraciones de política y las excepciones son específicas, y cambian. Su abogado inmobiliario decide qué puede decir, cuándo y a quién.
Quién debe aprobar qué
Deslice para ver más →
| Entregable | Aprueba | Revisa |
|---|---|---|
| Nombre y marca del proyecto | Desarrollador | Abogado, por la marca registrada; responsable de marketing |
| Renders y película | Desarrollador, a través de un revisor designado | Arquitecto, por la precisión; diseñadores de interiores y de paisaje, por sus alcances |
| Textos del sitio web y del registro | Responsable de marketing | Abogado, por lo que puede decirse antes de la presentación |
| Planos para la venta | Arquitecto | Responsable de ventas; abogado, contra la declaración de divulgación |
| Lista de precios y plan de lanzamiento | Desarrollador | Responsable de ventas; el prestamista, cuando el financiamiento lo exige |
| Kit para corredores y reglas de publicidad | Responsable de ventas | Abogado; correduría |
| Sala de ventas y unidad modelo | Desarrollador | Diseñador de interiores; constructor, por la obra y la seguridad |
| Declaración de divulgación | Desarrollador | Abogado inmobiliario; presentada ante el Superintendent of Real Estate |
Quién necesita qué de quién
Arquitecto
Una lista de tomas clara y tiempo para verificar cada imagen contra los planos antes de hacerla pública.
Un diseño congelado para marketing, y una respuesta rápida cuando el estudio encuentra un vacío en los planos.
El arquitecto comenta sobre la misma imagen que marketing, así las notas de precisión y las de estilo no llegan en correos separados.
Diseñador de interiores
Interiores y una unidad modelo que muestren sus selecciones tal como se especificaron.
El cuadro de acabados y la dirección del mobiliario con tiempo suficiente para renderizar y construir.
Los acabados se revisan sobre la imagen misma, y el interior aprobado es el que pasa al recorrido y al amueblado.
Agencia de marketing
Imágenes aprobadas en todos los tamaños y proporciones, a tiempo para la campaña.
El calendario de la campaña, para que las variaciones por estación y para redes se planifiquen desde la primera escena.
La agencia toma los archivos de la biblioteca aprobada, no de una carpeta de descargas antigua.
Equipo de ventas y corredores
Planos, disponibilidad y precios vigentes, y una presentación que puedan hacer sin ayuda.
Comentarios de los compradores sobre qué viviendas y vistas atraen interés.
El recorrido y las pantallas de la sala de ventas leen la misma disponibilidad, y los registros llegan con la vivienda que vio cada prospecto.
Abogado inmobiliario
Planos finales, conteo de unidades y estado de las aprobaciones, y acceso a los textos de marketing.
Una fecha de presentación alrededor de la cual construir el lanzamiento.
El conjunto aprobado queda fechado y guardado, así que lo que revisó el abogado es lo que se hizo público.
Los traspasos que cuestan semanas
Imágenes aprobadas por correo
Alguien dijo "se ve bien" en una cadena de respuestas. Tres semanas después nadie lo encuentra, y la versión de la valla publicitaria no es la que revisó el arquitecto.
Las aprobaciones quedan sobre la imagen en StudioLink, con quién aprobó y cuándo. Pedir y revisar está en vivo hoy.
Más →Disponibilidad que no coincide
El sitio web muestra una vivienda como disponible después de venderse. Un comprador maneja hasta la sala de ventas por ella.
Los recorridos y las pantallas de la sala de ventas leen una sola fuente de disponibilidad. SalesLink, para inventario, precios y prospectos dentro de StudioLink, llegará próximamente; mientras tanto nos conectamos con el sistema que usted usa.
Más →Un kit para corredores que envejece de un día para otro
Sale un PDF, luego cambian los precios y el antiguo sigue circulando.
Envíe un enlace para compartir al conjunto aprobado vigente, así los corredores siempre abren lo que está aprobado hoy.
Más →Preguntas
¿Cuánto tarda lanzar una preventa?+
Para un proyecto residencial típico, muchos equipos planifican unos cuatro meses desde la marca hasta el día de apertura, y más para lanzamientos grandes o internacionales. La declaración de divulgación y los renders suelen ser las tareas más largas, así que empiécelas primero.
¿Cuándo necesito la declaración de divulgación en BC?+
Por lo general, antes de comercializar las viviendas. Su abogado inmobiliario confirmará qué puede hacer antes de presentarla y cuándo se necesitan enmiendas. Esta es información general, no asesoría legal.
¿Puedo recibir registros antes de presentar la declaración de divulgación?+
Muchos proyectos publican temprano una página de registro para generar interés. Lo que puede decir y recopilar antes de la presentación depende de las reglas y de la asesoría de su abogado, así que consulte primero.
¿Cuándo debo pedir los renders para una preventa?+
En cuanto el diseño sea lo bastante estable para el marketing, normalmente unos cuatro meses antes del día de apertura. La película toma más tiempo que las imágenes fijas, así que pídala junto con ellas a partir de la misma escena.
¿Qué incluye un kit para corredores?+
Renders aprobados, planos, una ficha de características, los precios cuando se publiquen, las condiciones de comisión y las reglas sobre cómo pueden hacer publicidad los corredores. Un enlace al conjunto vigente es mejor que un adjunto.
¿Quién aprueba los renders de marketing?+
El desarrollador, a través de un revisor designado, después de que el arquitecto verifique su precisión contra los planos. Los diseñadores de interiores y de paisaje revisan sus propias partes.
¿Necesito una unidad modelo?+
No siempre. Muchos proyectos venden con renders, un recorrido web y pantallas en la sala de ventas. Una unidad modelo ayuda a los compradores a evaluar los acabados y el espacio, pero requiere tiempo de diseño y construcción.
¿Y si el diseño cambia después del lanzamiento?+
Actualice el modelo, vuelva a renderizar las vistas afectadas y reemplácelas en todas partes a la vez. Hable con su abogado, porque un cambio sustancial también puede requerir una enmienda a la declaración de divulgación.
