활용 방법
하나의 프로젝트, 여러 가지 언어
건축가, 도시계획가, 마케터, 분양 책임자가 같은 회의에서 같은 단어를 서로 다른 의미로 쓰기도 합니다. 이 용어집은 각 용어의 쉬운 의미와 프로젝트에서 중요한 이유를 설명합니다. BC주 규정에 따라 달라지는 용어는 일반적인 수준에서 설명합니다. 규정은 지역마다 다르고 바뀌므로, 의존하기 전에 해당 지자체나 변호사와 확인하십시오.
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용어
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| 용어 | 의미 | 중요한 이유 |
|---|---|---|
| 360 뷰(360 view) | 하나의 고정된 지점에서 모든 방향을 둘러볼 수 있는 이미지. | 구매자가 아직 존재하지 않는 방이나 발코니에 서 볼 수 있게 합니다. 천장과 바닥을 포함해 방 전체가 완성되어야 합니다. |
| 자문 디자인 위원회(Advisory design panel) | BC주의 여러 지자체에서 신청 건을 검토하고 담당 부서와 의회에 자문하는, 건축가·조경가 등으로 구성된 위원회. | 위원회의 의견이 수정 차수를 좌우하는 경우가 많습니다. 명확하고 일관된 뷰가 검토를 빠르게 합니다. |
| 조감도(Aerial view) | 드론 높이 이상에서 내려다본 렌더링이나 사진. | 부지, 주변 건물, 마스터플랜을 한 번에 보여 줍니다. 모든 지붕과 중정이 드러나므로 장면의 더 많은 부분을 완성해야 합니다. |
| 커뮤니티 시설(Amenity space) | 건물 내 공용 공간: 로비, 피트니스, 라운지, 옥상, 중정. | 마케팅에서 가장 많이 쓰이는 실내 공간인 경우가 많습니다. 구매자가 물어보므로 일찍 렌더링하십시오. |
| 전매(Assignment) | 분양 구매자가 준공 전에 자신의 매매 계약을 다른 사람에게 파는 것. | BC주에서는 관련 규정과 시행사 동의 요건이 적용됩니다. 조건은 변호사와 분양팀이 정합니다. |
| BIM | 빌딩 정보 모델링: 건물 데이터를 담은 3D 모델로, 흔히 Revit으로 만듭니다. | 건축가의 원본 모델은 모델링 시간을 줄여 주지만, 렌더링을 위해서는 여전히 정리와 재질 작업이 필요합니다. |
| 중개인 키트(Broker kit) | 부동산 중개인에게 보내는 패키지: 승인된 이미지, 평면도, 특장점 자료, 가격, 수수료 및 광고 규정. | 오래된 키트는 계속 돌아다닙니다. 최신 승인 세트로 연결되는 링크가 이를 막아 줍니다. |
| 건축 허가(Building permit) | 세부 기술 검토 후 발급되는, 공사 착수를 허용하는 지자체 허가. | 용도지역 변경과 개발 허가 다음에 옵니다. 마케팅 일정은 이와 병행되는 경우가 많습니다. |
| 카메라 매치(Camera match) | 3D 모델을 실제 사진에 맞춰 정렬해 새 건물이 실제 장면에 놓이게 하는 것. 포토 매치라고도 합니다. | 의회에서 가장 신뢰받는 유형의 뷰입니다. 카메라 기록(위치, 높이, 렌즈, 날짜)을 보관하십시오. |
| 클레이 렌더(Clay render) | 재질 없이, 보통 전부 흰색이나 회색으로 형태와 빛만 보여 주는 렌더링. | 마감재 논쟁 없이 매스와 그림자를 확인하는 데 유용합니다. |
| 준공(Completion) | 분양 세대가 완공되고 매매가 종결되는 시점. | 구매자는 집이 자신이 본 것과 일치하기를 기대합니다. 기록에 남은 승인된 이미지가 준공 시 도움이 됩니다. |
| 주변 맥락 모델(Context model) | 부지 주변의 3D 환경: 인접 건물, 도로, 지형, 조경. | 일반적인 맥락은 빠르게 만들 수 있지만, 의회 심의나 조망이 민감한 부지에는 정확한 맥락이 필수입니다. |
| 계약금 구조(Deposit structure) | 분양 구매자의 계약금을 보통 단계별로 나누어 납부하는 방식. | 공시 자료와 분양 상담 스크립트에 들어가므로 런칭 전에 확정되어야 합니다. |
| 개발 허가(Development permit) | 허가가 필요한 지역에서 배치, 매스, 재료 등 형태와 성격을 규제하는 지자체 허가. | 형태와 성격 검토 단계에서 상세 렌더링이 가장 큰 비중을 가집니다. |
| 공시 자료(Disclosure statement) | BC주에서 시행사가 세대를 마케팅하기 전에 일반적으로 부동산 감독관(Superintendent of Real Estate)에게 제출하고 각 구매자에게 제공해야 하는 문서. | 런칭일을 결정짓는 엄격한 관문입니다. 마케팅은 공시 자료가 뒷받침하지 않는 내용을 말해서는 안 됩니다. 분양 런칭 일정을 참고하십시오. |
| 모델하우스(Display suite) | 분양 홍보관에서 사용하는, 실제로 시공하고 가구를 배치한 견본 세대. | 구매자가 마감재와 공간을 판단할 수 있게 합니다. 설계와 시공 기간이 필요합니다. |
| 드론 촬영(Drone capture) | 드론으로 촬영한 항공 사진, 영상, 측량 데이터. | 렌더링에 실제 맥락과 정확한 카메라 위치를 제공합니다. 드론 및 매핑을 참고하십시오. |
| 입면도(Elevation) | 건물의 한 면을 원근 없이 그린 평면 도면. | 외관 모델링의 주된 근거입니다. 렌더링은 입면도와 정확히 일치해야 합니다. |
| 점경(Entourage) | 렌더링에 추가하는 사람, 자동차, 가구, 자전거 등 생활 요소. | 공간이 어떻게 쓰이는지 알려 줍니다. 지역에 어울리고 축척이 정확해야 합니다. |
| 춘추분과 하지·동지(Equinox and solstice) | 일조 분석에 쓰이는 날짜: 봄과 가을의 춘분·추분, 그리고 하지와 동지. | 많은 지자체가 원하는 날짜와 시간을 지정합니다. 그림자를 모델링하기 전에 확인하십시오. |
| 눈높이 뷰(Eye-height view) | 공공 보도나 공원에서, 약 1.6미터의 서 있는 눈높이에 카메라를 둔 뷰. | 의회 심의의 표준입니다. 사람들이 실제로 경험할 건물의 모습을 보여 줍니다. |
| 파사드(Façade) | 건물의 외부 면, 특히 도로에 면한 정면. | 렌더링 의견이 가장 많이 달리고, 정확성을 가장 엄격하게 확인하는 부분입니다. |
| 사업 타당성 검토(Feasibility study) | 부지에 무엇을 지을 수 있는지, 재무적으로 타당한지에 대한 초기 분석. | 간단한 매스 뷰로 설계비를 쓰기 전에 대안을 검토할 수 있습니다. |
| 마감재 목록(Finish schedule) | 건물이나 실내에 쓰이는 재료, 색상, 제품의 목록. | 렌더링에서 정확한 재질을 구현하는 데 가장 유용한 단일 문서입니다. |
| 기준층 면적(Floor plate) | 건물의 기준층 면적과 형태. | 세대 배치와 각 세대의 조망을 좌우하며, 이는 투어와 가격에 중요합니다. |
| 플라이스루(Flythrough) | 카메라가 프로젝트를 관통하거나 주위를 이동하는 영상. | 진입 동선과 부지 배치를 보여 줍니다. 모든 프레임이 완성되어야 하므로 승인된 장면을 기반으로 만듭니다. |
| FSR | 용적률(floor space ratio): 총 연면적을 대지 면적으로 나눈 값. floor area ratio, 즉 FAR이라고도 합니다. | 용도지역 변경의 핵심 수치입니다. 매스 뷰는 비율을 읽지 않는 사람에게도 이를 보이게 합니다. |
| 문화유산 보존 지구(Heritage conservation area) | 신축 건물과 변경 사항이 문화유산의 성격과 어울리는지 검토받는 지정 구역. | 뷰는 신축 건물을 인접 문화유산 건물 옆에 실제 축척으로 보여 주어야 합니다. |
| 문화유산 재활성화 협약(Heritage revitalization agreement) | 문화유산 건물을 보존하는 대가로 지자체가 용도지역 규정을 조정할 수 있게 하는 BC주 제도. | 신구 건물이 어떻게 어우러지는지 보여 주는 뷰가 필요한 경우가 많습니다. |
| 대표 이미지(Hero image) | 웹사이트, 가림막, 브로셔에 쓰이는 프로젝트의 주요 마케팅 이미지. | 디테일과 검토 시간을 가장 많이 들일 가치가 있습니다. 다른 모든 것의 분위기를 정합니다. |
| 가림막(Hoarding) | 공사 현장을 두르는 임시 펜스나 벽으로, 흔히 프로젝트 마케팅이 인쇄됩니다. | 크게 인쇄되어 몇 달 동안 노출됩니다. 승인된 최신 이미지만 들어가야 합니다. |
| 인터랙티브 투어(Interactive tour) | 구매자가 동, 층, 세대를 고르고 평면도와 분양 현황을 확인하며 관심 고객으로 등록하는 웹 또는 터치스크린 경험. | 둘러보기를 리드로 바꿉니다. 분양 현황을 관리할 담당자가 필요합니다. 웹 투어를 참고하십시오. |
| 라이프스타일 영상(Lifestyle film) | 사람들이 프로젝트 안팎에서 어떻게 살아갈지 보여 주는 영상. | 분위기를 팝니다. 이야기가 주변의 삶에 관한 것이라도 건물은 정확하게 유지하십시오. |
| 매스 모델(Massing model) | 디테일 없이 건물의 볼륨과 높이만 보여 주는 단순한 3D 모델. | 초기 설계와 높이 논의에 적합한 도구입니다. 변경 비용이 적습니다. |
| 미싱 미들(Missing middle) | 단독주택과 아파트 타워 사이의 주거 유형: 타운하우스, 연립주택, 다세대주택, 소규모 아파트. | BC주 인필 개발에서 비중이 커지고 있으며, 주변 맥락 뷰가 중요한 기존 주거지에 들어서는 경우가 많습니다. |
| OCP | 공식 지역 계획(official community plan): 지자체의 장기 토지 이용 및 성장 정책. | 용도지역 변경이 OCP에 부합하는지 여부는 절차에 영향을 주며, BC주에서는 공청회 개최 여부도 이에 따라 달라집니다. |
| 사진 측량(Photogrammetry) | 겹치는 많은 사진으로 3D 형상을 만드는 기술. | 기존 부지와 인접 건물을 맥락으로 정확하게 담아냅니다. |
| 포토리얼(Photoreal) | 사진과 구별할 수 없도록 만든 렌더링. | 기대치를 높입니다. 구매자가 그대로 믿으므로 포토리얼 이미지는 정확해야 합니다. |
| 포인트 클라우드(Point cloud) | 레이저 스캐닝이나 사진 측량으로 얻은, 측정된 3D 점들의 밀집된 집합. | 주변 맥락과 기존 건물을 위한 가장 정확한 기반입니다. |
| 분양(Presale) | 평면도, 렌더링, 분양 홍보관을 통해 집이 지어지기 전에 판매하는 것. | 렌더링, 투어, 분양 홍보관이 판매를 이끌므로, 실제로 지어지는 것과 일치해야 합니다. |
| 가격표(Price list) | 분양 기간 중 단계별로 공개되는, 세대와 가격의 목록. | 자주 바뀝니다. 모든 스크린과 자료는 하나의 최신 출처를 읽어야 합니다. |
| 공청회(Public hearing) | 용도지역 변경 같은 조례에 대해 주민이 의회에 의견을 말할 수 있는 공식 회의. | 2023년부터 BC주에서는 OCP에 부합하는 주거용 용도지역 변경 중 상당수가 더 이상 공청회를 열지 않습니다. 해당 지자체에 확인하십시오. BC주 용도지역 변경 비주얼을 참고하십시오. |
| 실시간 렌더링(Real-time rendering) | Unreal Engine 같은 게임 엔진을 사용해, 보는 사람이 움직이는 즉시 업데이트되는 렌더링. | 구매자가 투어나 터치스크린에서 프로젝트를 자유롭게 이동할 수 있게 합니다. |
| 관심 고객 등록(Registration) | 런칭 전과 런칭 중에 관심 있는 구매자의 정보를 수집하는 것. | 런칭 명단을 만듭니다. 공시 자료 제출 전에 무엇을 말할 수 있는지 변호사와 확인하십시오. |
| 계약 철회 기간(Rescission period) | BC주 분양 구매자가 공시 자료를 받은 후 계약을 취소할 수 있는 기간. | 모든 분양에 포함됩니다. 분양 직원은 이를 명확하게 설명해야 합니다. |
| 수정 차수(Revision round) | 하나로 취합된 의견 세트와 그에 답하는 새 버전. | 작업 범위에는 정해진 횟수가 포함됩니다. 깔끔한 차수 관리가 일정을 지킵니다. 팀과 렌더링을 검토하는 방법을 참고하십시오. |
| 용도지역 변경(Rezoning) | 다른 용도, 밀도, 높이를 허용하도록 부지의 용도지역을 바꾸는 것. | 의회가 결정합니다. 정확한 눈높이 뷰와 일조 분석이 시각적 근거를 담당합니다. |
| 분양 홍보관(Sales centre) | 분양이 이루어지는 물리적 공간으로, 흔히 모델하우스와 스크린을 갖추고 있습니다. | 그곳의 모든 스크린과 브로셔는 최신 승인 세트를 보여 주어야 합니다. |
| 단면도(Section) | 건물을 수직으로 잘라 층고와 내부 관계를 보여 주는 도면. | 층고, 계단, 건물이 지반과 만나는 방식을 모델링하는 데 필요합니다. |
| 이격 거리(Setback) | 건물과 대지 경계선 사이에 필요한 거리. | 의회와 이웃이 자주 우려하는 사항입니다. 뷰는 이를 정확하게 보여 주어야 합니다. |
| 일조 분석(Shadow study) | 정해진 날짜와 시간에 건물의 그림자가 어디에 드리우는지 보여 주는 다이어그램이나 렌더링. | 기존 그림자와 계획 그림자를 함께 보여 주어 검토자가 변화를 볼 수 있게 하십시오. |
| 배치도(Site plan) | 대지 전체를 그린 도면: 건물 배치, 조경, 진입로, 대지 경계선. | 모델을 부지에 배치하고 맥락을 설정합니다. |
| 소규모 다세대 주택(Small-scale multi-unit housing) | 2023년부터 많은 지자체가 단독주택 한 채용으로 지정되었던 필지에 여러 세대를 허용하도록 한 BC주 규정. | 타운하우스와 다세대 인필을 이끕니다. 무엇이 적용되는지 해당 지자체 조례를 확인하십시오. |
| 스토리보드(Storyboard) | 제작 전에 영상을 프레임별로 계획한 것. | 비용이 많이 드는 단계가 시작되기 전에 스토리와 편집본을 확정합니다. |
| 스트라타(Strata) | BC주의 콘도미니엄 소유 형태로, 공용 부분을 스트라타 법인이 관리합니다. | 대부분의 분양은 스트라타입니다. 인도 후에는 스트라타 매니저가 건물을 넘겨받습니다. |
| 세대 구성(Unit mix) | 프로젝트의 세대 수와 유형: 스튜디오, 원룸, 타운하우스 등. | 평면도, 가격, 투어, 공시 자료를 좌우합니다. 마케팅이 시작되면 안정적으로 유지하십시오. |
| 조망 분석(View study) | 특정 층이나 세대에서 무엇이 보이는지, 또는 건물이 보호 조망에 어떤 영향을 주는지 보여 주는 렌더링. | 층별 가격 책정을 뒷받침하고 조망 축에 대한 의회의 질문에 답합니다. |
| 버추얼 스테이징(Virtual staging) | 빈 방의 사진이나 렌더링에 가구와 스타일링을 추가하는 것. | 구매자가 공간을 이해하도록 돕습니다. 방 자체를 바꿔서는 안 됩니다. |
| 워크스루(Walkthrough) | 걷는 속도로 실내 공간을 이동하는 영상이나 투어. | 스틸보다 방과 방 사이의 동선을 더 잘 보여 줍니다. |
자주 묻는 질문
렌더링과 시각화의 차이는 무엇입니까?+
실무에서는 같은 의미로 쓰입니다. 렌더링은 보통 3D 모델로 만든 한 장의 이미지를 말하고, 시각화는 영상, 360 뷰, 인터랙티브 투어를 포함한 전체를 아우릅니다.
카메라 매치 렌더링이란 무엇입니까?+
3D 모델을 부지의 실제 사진에 넣고 화면 속 측량 지점에 맞춰 정렬한 것입니다. 실제 거리를 보여 주기 때문에 의회에서 가장 신뢰받는 유형의 뷰입니다.
BC주의 공시 자료란 무엇입니까?+
시행사가 개발 사업의 세대를 마케팅하기 전에 일반적으로 부동산 감독관(Superintendent of Real Estate)에게 제출하고 모든 구매자에게 제공해야 하는 문서입니다. 프로젝트, 인허가, 계약금, 위험 요소를 설명합니다. 변호사가 작성합니다.
용도지역에서 FSR은 무엇을 뜻합니까?+
용적률(floor space ratio): 건물의 총 연면적을 대지 면적으로 나눈 값입니다. 용도지역 변경에서 의회가 살펴보는 주요 수치 중 하나입니다.
건축 렌더링에서 점경(entourage)이란 무엇입니까?+
장면에 추가하는 사람, 자동차, 가구 등 생활 요소입니다. 공간이 어떻게 쓰이는지 보여 주고 축척감을 줍니다.
미싱 미들 주택이란 무엇입니까?+
단독주택과 아파트 타워 사이의 주거 유형으로, 타운하우스, 연립주택, 다세대주택 등이 있습니다. BC주에서는 주 규정과 지역 정책을 통해 늘어나고 있습니다.
플라이스루와 워크스루의 차이는 무엇입니까?+
플라이스루는 보통 위에서 프로젝트 주위나 상공을 이동합니다. 워크스루는 걷는 속도로 공간을 통과하며, 흔히 실내를 이동합니다.
