Người xem khác, quy tắc khác
Một phối cảnh tiếp thị bán cảm xúc. Một hình ảnh điều chỉnh quy hoạch trả lời câu hỏi: nhìn từ vỉa hè nó cao đến mức nào, nó tác động gì đến con phố, nó lấy mất ánh sáng của ai, và nó có hài hòa với khu dân cư không. Cán bộ quy hoạch, hội đồng tư vấn thiết kế, hội đồng thành phố và cư dân lân cận đều đọc cùng một hình ảnh, và mỗi bên đều tìm lý do để tin hoặc nghi ngờ nó.
Điều đó thay đổi cách tạo ra hình ảnh. Camera đặt ở nơi người dân đứng, không phải nơi tòa nhà trông đẹp nhất. Bối cảnh được chụp ảnh, không phải bịa ra. Cây có kích thước đúng như sẽ có, không phải kích thước đủ để che khối tích. Ngay khi một hình ảnh trông như đang bán hàng, nó không còn thuyết phục được những người bỏ phiếu.
Những điều dưới đây là thông lệ chung trên toàn British Columbia. Mỗi chính quyền địa phương đặt ra yêu cầu hồ sơ riêng, nên hãy coi đây là danh sách kiểm tra để mang đến buổi họp trước khi nộp hồ sơ, và kiểm tra với chính quyền địa phương trước khi đặt làm bất cứ thứ gì.
Những góc nhìn và nghiên cứu làm nên việc
- 01
Góc nhìn ngang tầm mắt từ các điểm nhìn công cộng thực tế
Thành viên hội đồng thành phố và cư dân lân cận biết con phố. Hãy thể hiện tòa nhà từ góc phố họ đi qua, trạm xe buýt, công viên bên kia đường và cuối dãy nhà. Giữ camera ở tầm mắt người đứng, khoảng 1,6 mét, trên đất công. Một góc nhìn từ drone hoặc từ cửa sổ tầng trên nhà hàng xóm có thể hữu ích làm tư liệu bổ sung, nhưng không bao giờ được thay thế góc nhìn từ đường phố.
- 02
Bối cảnh khớp ảnh
Những góc nhìn mạnh nhất đặt mô hình 3D vào một bức ảnh thật của khu đất. Bức ảnh được chụp từ một vị trí được ghi lại, kèm ngày, giờ và ống kính, và mô hình được căn chỉnh theo các điểm đã đo đạc trong khung hình, như góc tòa nhà, cột điện và bó vỉa. Kết quả thể hiện con phố, cây xanh và công trình lân cận thật. Một ảnh khớp chỉ tốt bằng hồ sơ ghi chép của nó, nên hãy giữ nhật ký camera cùng bộ hồ sơ.
- 03
Nghiên cứu đổ bóng
Nghiên cứu đổ bóng cho thấy bóng của tòa nhà đổ xuống đâu trong ngày. Quy ước phổ biến là ngày xuân phân hoặc thu phân và ngày hạ chí, vào các giờ buổi sáng, giữa trưa và buổi chiều, một số chính quyền địa phương còn yêu cầu cả ngày đông chí. Hãy thể hiện bóng hiện trạng và bóng đề xuất cùng nhau, để người thẩm định thấy sự thay đổi chứ không phải tổng thể. Hãy kiểm tra ngày và giờ mà chính quyền địa phương của bạn yêu cầu.
- 04
Sự hài hòa di sản
Ở các khu dân cư cũ và khu bảo tồn di sản, người thẩm định xem xét đường gờ mái, nhịp ô cửa, vật liệu và khoảng lùi so với các tòa nhà bên cạnh. Những góc nhìn đặt tòa nhà mới cạnh các công trình di sản lân cận cùng tỷ lệ có sức nặng hơn mọi lập luận bằng văn bản. Hãy làm việc với tư vấn di sản của bạn về những so sánh họ cần cho báo cáo.
- 05
Khối tích và chi tiết
Ở giai đoạn đầu, một mô hình khối tích gọn gàng trong bối cảnh thật trả lời câu hỏi về chiều cao và mật độ mà không khơi ra tranh luận về lan can ban công. Về sau, chi tiết trở nên quan trọng: vật liệu, lối vào và cách tầng trệt tiếp giáp vỉa hè. Hãy chọn mức độ chi tiết phù hợp với câu hỏi đang được bàn ở giai đoạn đó.
Sự trung thực của camera là tất cả
Cách nhanh nhất để mất lòng tin cả phòng họp là dùng ống kính góc rộng. Một ống kính rất rộng đẩy tòa nhà ra xa và khiến nó trông nhỏ hơn cảm nhận thực tế trên đường phố. Hãy dùng tiêu cự gần với thị giác bình thường của con người, thường trong khoảng tương đương 35 đến 50 mm full-frame, và nêu rõ bạn đã dùng gì. Nếu cần góc rộng hơn để lấy trọn tòa nhà, hãy đặt nó cạnh góc nhìn bình thường và ghi nhãn.
Ghi lại mọi camera: vị trí trên sơ đồ, độ cao, hướng, ống kính và ngày giờ của mọi ảnh gốc. Đặt một sơ đồ vị trí nhỏ trên mỗi tờ để người thẩm định biết họ đang đứng ở đâu. Cán bộ và cư dân lân cận đôi khi ra tận nơi để kiểm tra. Khi họ thấy góc nhìn đúng như bạn nói, uy tín của bạn tăng lên cho toàn bộ phần còn lại của hồ sơ.
Cảnh quan là cái bẫy còn lại. Hãy thể hiện cây ở kích thước thực tế trong những năm đầu sau khi trồng, hoặc thể hiện hai phiên bản: khi trồng và khi trưởng thành. Tán cây trưởng thành trong góc nhìn điều chỉnh quy hoạch có thể bị hiểu là một nỗ lực che giấu khối tích.
Bản thân tòa nhà phải đến từ một mô hình 3D chính xác dựng từ bản vẽ. Tại BDM3d, AI có thể điều chỉnh ánh sáng, mùa và sinh hoạt quanh một góc nhìn, nhưng không bao giờ dịch một bức tường, thêm một cửa sổ hay thay đổi một vật liệu hoàn thiện, và mọi khung hình AI đều được đối chiếu với bản vẽ đã phê duyệt trước khi phát hành. Với công việc trình hội đồng thành phố, chúng tôi chỉ dùng AI cho bầu không khí, hoặc không dùng.
Ít phiên điều trần công khai hơn không có nghĩa là ít câu hỏi hơn
Cuối năm 2023, tỉnh bang British Columbia thông qua luật nhà ở làm thay đổi cách xử lý nhiều hồ sơ điều chỉnh quy hoạch. Nói chung, khi một hồ sơ điều chỉnh quy hoạch dành cho dự án chủ yếu là nhà ở và phù hợp với Quy hoạch Cộng đồng Chính thức, chính quyền địa phương không còn được tổ chức phiên điều trần công khai cho hồ sơ đó. Cùng gói thay đổi này cũng yêu cầu nhiều chính quyền địa phương cho phép nhà ở nhiều căn quy mô nhỏ trên những lô đất trước đây dành cho nhà một hộ.
Tác động đến hình ảnh không phải là chúng bớt quan trọng. Không có phiên điều trần, hồ sơ được đánh giá qua báo cáo của cán bộ, các cuộc họp hội đồng thành phố và mọi hình thức thông báo, tham vấn công khai mà chính quyền địa phương vẫn tiến hành. Những người đọc đó xem hình ảnh của bạn mà không có bạn trong phòng để giải thích. Mỗi góc nhìn phải tự đứng vững, với sơ đồ vị trí và nhãn của nó.
Các quy định và cách mỗi chính quyền địa phương áp dụng chúng vẫn đang thay đổi, và những hồ sơ không phù hợp với Quy hoạch Cộng đồng Chính thức, hoặc không chủ yếu là nhà ở, vẫn có thể phải qua phiên điều trần. Hãy kiểm tra với chính quyền địa phương và tư vấn quy hoạch về quy trình mà hồ sơ của bạn sẽ theo trước khi lên kế hoạch bộ hồ sơ.
Cách trình bày trước hội đồng thành phố
- 01
Bắt đầu từ khu đất, không phải tòa nhà
Một góc nhìn từ trên cao hoặc sơ đồ vị trí cho thấy khu đất ở đâu và mỗi góc nhìn được chụp từ đâu. Thành viên hội đồng định hướng trước khi đánh giá bất cứ điều gì.
- 02
Đi dọc con phố
Hãy trình chiếu các góc nhìn ngang tầm mắt theo thứ tự một người sẽ đi qua. Hiện trạng, rồi đề xuất, từ cùng một vị trí. Một nút chuyển trước và sau rõ ràng hơn hai slide đặt cạnh nhau.
- 03
Trả lời sớm câu hỏi hiển nhiên
Nếu cư dân lân cận lo lắng về bóng đổ, hãy trình chiếu nghiên cứu đổ bóng ở vị trí thứ ba, không phải cuối cùng. Giấu nó đi sẽ bị hiểu là né tránh.
- 04
Làm cho dễ đọc từ hàng ghế khán giả
Màn hình phòng họp hội đồng thường nhỏ và xa. Nhãn lớn, ít chữ, mỗi slide một ý.
- 05
Sẵn sàng chuyển nhanh
Hội đồng thành phố sẽ yêu cầu xem góc nhìn từ một góc phố cụ thể. Một bài trình bày có thể chuyển đến bất kỳ góc nhìn nào, thay vì một bộ slide cố định, xử lý câu hỏi mà không lúng túng. Phòng trình chiếu trước hội đồng thành phố CityLink của chúng tôi đang hoạt động và chạy từ một đường link tại phòng họp hội đồng hoặc trên máy tính xách tay.
Ai cần gì trong một hồ sơ điều chỉnh quy hoạch
Kiến trúc sư
Góc nhìn thể hiện thiết kế chính xác và đúng giai đoạn, không đi trước nó.
Bản vẽ hiện hành, ghi chú rõ ràng về những gì đã cố định và những gì còn đang thay đổi.
Mỗi góc nhìn gắn với bộ bản vẽ mà nó được dựng từ đó, nên không ai trình bày một mặt đứng đã lỗi thời.
Tư vấn quy hoạch
Góc nhìn từ các điểm nhìn mà cán bộ yêu cầu, kèm sơ đồ vị trí và dữ liệu camera.
Danh sách các góc nhìn bắt buộc và quy định nộp hồ sơ của chính quyền địa phương.
Tư vấn quy hoạch góp ý trên cùng hình ảnh với kiến trúc sư, và cả hai đều thấy phản hồi.
Tư vấn di sản
Góc nhìn đặt cạnh các công trình di sản lân cận theo đúng tỷ lệ.
Những tòa nhà và chi tiết nào báo cáo di sản sẽ đề cập.
Các so sánh của họ nằm trong bộ hồ sơ, được quản lý phiên bản cùng mọi thứ khác.
Cán bộ quy hoạch
Góc nhìn nhất quán giữa các vòng, để họ thấy những gì đã thay đổi.
Góp ý rõ ràng, bằng văn bản sau mỗi vòng.
Mỗi vòng được lưu kèm những gì đã thay đổi và lý do, để báo cáo tiếp theo có thể dẫn chiếu.
Cách chuẩn bị cho các vòng chỉnh sửa
- ✓Cố định vị trí camera từ vòng một. Kết xuất lại từ cùng các camera ở mọi vòng, để cán bộ so sánh đúng với đúng.
- ✓Giữ nhật ký góp ý. Mọi góp ý của cán bộ và hội đồng tư vấn, phản hồi của bạn và góc nhìn thể hiện điều đó. Phần lớn chính quyền địa phương đằng nào cũng yêu cầu một thư phản hồi.
- ✓Dự trù ngân sách cho các vòng. Hồ sơ điều chỉnh quy hoạch hiếm khi được thông qua ngay lần nộp đầu. Hãy lên kế hoạch phạm vi hình ảnh có ít nhất một vòng chỉnh sửa.
- ✓Thay đổi mô hình, không sửa bức ảnh. Nếu thiết kế thay đổi, hãy cập nhật mô hình và kết xuất lại mọi góc nhìn bị ảnh hưởng. Chỉnh sửa một hình ảnh sẽ khiến các hình khác bị sai.
- ✓Ghi nhãn mỗi tờ với vòng và ngày của nó, để một góc nhìn cũ không bao giờ lọt vào bài trình bày trước hội đồng thành phố.
- ✓Giữ bộ tiếp thị tách biệt cho đến khi thiết kế được phê duyệt, và dựng nó từ cùng mô hình khi đã được phê duyệt.
Những lần chuyển giao làm hỏng một bộ hồ sơ
Phần lớn bộ hồ sơ yếu trình hội đồng thành phố không phải do phối cảnh tệ. Chúng là những phối cảnh tốt của sai bộ bản vẽ. Kiến trúc sư đã chỉnh khoảng lùi sau góp ý quy hoạch, email kèm file PDF mới chỉ đến tay một người, và các góc nhìn trong báo cáo của cán bộ vẫn thể hiện khối tích cũ. Không ai nhận ra cho đến khi một ủy viên hội đồng nhận ra.
Cách khắc phục là một hồ sơ duy nhất: mỗi góc nhìn gắn với bộ bản vẽ nó dựa vào, mọi góp ý từ kiến trúc sư, tư vấn quy hoạch và di sản và cán bộ được lưu gắn với hình ảnh liên quan, và mỗi vòng đều được ghi nhãn. Dữ liệu khu đất ghi lại bởi đối tác drone và lập bản đồ của chúng tôi mang lại bối cảnh thật cho các góc nhìn khớp ảnh. Khi bộ hồ sơ được trình hội đồng thành phố, phiên bản tại phòng họp chính là phiên bản đã được phê duyệt. Trang điều chỉnh quy hoạch và hội đồng thành phố của chúng tôi cho thấy những gì chúng tôi làm cho việc này.
Câu hỏi
Tôi cần những phối cảnh nào cho hồ sơ điều chỉnh quy hoạch tại BC?+
Thường là góc nhìn đường phố ngang tầm mắt từ các điểm nhìn công cộng, góc nhìn bối cảnh và nghiên cứu đổ bóng, cộng với so sánh di sản ở các khu vực cũ. Yêu cầu khác nhau tùy chính quyền địa phương, nên hãy xác nhận danh sách tại buổi họp trước khi nộp hồ sơ.
Nghiên cứu đổ bóng dùng những ngày nào?+
Quy ước phổ biến là ngày xuân phân hoặc thu phân và ngày hạ chí, ở nhiều thời điểm trong ngày, một số chính quyền địa phương còn yêu cầu cả ngày đông chí. Hãy kiểm tra điều khoản tham chiếu của chính quyền địa phương để biết chính xác ngày và giờ.
Điều chỉnh quy hoạch tại BC còn có phiên điều trần công khai không?+
Kể từ luật nhà ở năm 2023 của tỉnh bang, nhiều hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chủ yếu là nhà ở và phù hợp với Quy hoạch Cộng đồng Chính thức không còn phiên điều trần công khai. Những hồ sơ khác vẫn có. Hãy kiểm tra với chính quyền địa phương xem quy trình nào áp dụng cho dự án của bạn.
Phối cảnh khớp ảnh là gì?+
Đó là một mô hình 3D được đặt vào một bức ảnh thật của khu đất, căn chỉnh theo các điểm đã đo đạc trong khung hình. Nó thể hiện con phố và các công trình lân cận thật, và là loại góc nhìn đáng tin cậy nhất trong một bộ hồ sơ trình hội đồng thành phố.
Phối cảnh điều chỉnh quy hoạch nên dùng ống kính nào?+
Tiêu cự gần với thị giác bình thường của con người, thường khoảng tương đương 35 đến 50 mm full-frame, từ tầm mắt người đứng. Ống kính rất rộng khiến tòa nhà trông nhỏ hơn cảm nhận thực tế, và người thẩm định biết điều đó.
Tôi có thể dùng phối cảnh tiếp thị để trình hội đồng thành phố không?+
Hiếm khi dùng nguyên trạng được. Góc nhìn tiếp thị được chọn để tô vẽ; góc nhìn trình hội đồng thành phố được chọn để cung cấp thông tin. Cả hai có thể đến từ cùng một mô hình, giúp tiết kiệm thời gian và giữ chúng nhất quán.
Tôi nên lên kế hoạch bao nhiêu vòng chỉnh sửa?+
Hãy lên kế hoạch cho ít nhất một vòng góp ý của cán bộ, và thường là nhiều hơn. Cố định vị trí camera từ sớm để mỗi vòng có thể kết xuất lại nhanh và so sánh công bằng.
Hội đồng thành phố có thể xem bài trình bày mà không cần tải file không?+
Có, nếu nó chạy từ một đường link. Phòng trình chiếu CityLink của chúng tôi đang hoạt động và chạy tại phòng họp hội đồng hoặc trên máy tính xách tay. Phản hồi có cấu trúc từ cư dân lân cận trong CityLink sắp ra mắt.
