Cách sử dụng
Một dự án, nhiều bộ từ vựng
Một kiến trúc sư, một cán bộ quy hoạch, một người làm tiếp thị và một trưởng nhóm bán hàng có thể ngồi cùng một cuộc họp và dùng cùng một từ với những ý nghĩa khác nhau. Bảng thuật ngữ này đưa ra nghĩa dễ hiểu và lý do mỗi thuật ngữ quan trọng trong một dự án. Khi một thuật ngữ phụ thuộc vào quy định của BC, nó được mô tả ở mức khái quát. Quy định khác nhau và thay đổi, nên hãy kiểm tra với chính quyền địa phương hoặc luật sư trước khi dựa vào.
Từ A đến Z
Thuật ngữ
Vuốt để xem thêm →
| Thuật ngữ | Nghĩa là gì | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|
| Ảnh 360 | Một hình ảnh bạn có thể nhìn quanh theo mọi hướng từ một điểm cố định. | Cho phép người mua đứng trong một căn phòng hoặc trên ban công trước khi nó tồn tại. Cả căn phòng phải được hoàn thiện, kể cả trần và sàn. |
| Hội đồng tư vấn thiết kế | Một hội đồng gồm kiến trúc sư, kiến trúc sư cảnh quan và các chuyên gia khác, xem xét hồ sơ và tư vấn cho cán bộ và hội đồng thành phố ở nhiều địa phương tại BC. | Góp ý của hội đồng thường định hình một vòng chỉnh sửa. Các góc nhìn rõ ràng, nhất quán giúp việc xem xét nhanh hơn. |
| Góc nhìn từ trên cao | Một phối cảnh hoặc ảnh chụp từ trên cao, ở độ cao drone hoặc cao hơn. | Thể hiện cùng lúc khu đất, các công trình lân cận và quy hoạch tổng thể. Nó phơi bày mọi mái nhà và sân trong, nên phần lớn cảnh dựng phải được hoàn thiện. |
| Không gian tiện ích | Các không gian dùng chung trong tòa nhà: sảnh, phòng tập, phòng sinh hoạt chung, sân thượng, sân trong. | Thường là những hình ảnh nội thất được dùng nhiều nhất trong tiếp thị. Hãy dựng phối cảnh sớm, vì người mua sẽ hỏi về chúng. |
| Chuyển nhượng hợp đồng | Khi người mua mở bán bán hợp đồng mua của mình cho người khác trước khi hoàn thành. | Tại BC có các quy định và yêu cầu về sự đồng ý của chủ đầu tư. Luật sư và đội bán hàng của bạn đặt ra các điều khoản. |
| BIM | Mô hình thông tin công trình: một mô hình 3D chứa dữ liệu công trình, thường được dựng trong Revit. | Một mô hình gốc từ kiến trúc sư tiết kiệm thời gian dựng mô hình, dù vẫn cần làm sạch và gán vật liệu để dựng phối cảnh. |
| Bộ tài liệu cho môi giới | Bộ tài liệu gửi cho môi giới bất động sản: hình ảnh đã phê duyệt, mặt bằng, bảng thông tin tiện nghi, bảng giá, hoa hồng và quy tắc quảng cáo. | Các bộ tài liệu lỗi thời cứ tiếp tục lưu hành. Một đường link đến bộ đã phê duyệt hiện hành giúp tránh điều đó. |
| Giấy phép xây dựng | Giấy phép của chính quyền địa phương cho phép khởi công, được cấp sau khi thẩm định kỹ thuật chi tiết. | Nó đến sau điều chỉnh quy hoạch và giấy phép phát triển. Tiến độ tiếp thị thường chạy song song với nó. |
| Khớp camera | Căn chỉnh một mô hình 3D vào một bức ảnh thật để tòa nhà mới nằm đúng trong khung cảnh thực tế. Còn gọi là khớp ảnh. | Loại góc nhìn trình hội đồng thành phố đáng tin cậy nhất. Hãy lưu nhật ký camera: vị trí, độ cao, ống kính và ngày. |
| Phối cảnh khối trắng | Một phối cảnh không có vật liệu, thường toàn màu trắng hoặc xám, chỉ thể hiện hình khối và ánh sáng. | Hữu ích để kiểm tra khối tích và đổ bóng mà không phải tranh luận về vật liệu hoàn thiện. |
| Hoàn thành | Thời điểm căn nhà mở bán được hoàn thiện và giao dịch mua được hoàn tất. | Người mua kỳ vọng căn nhà khớp với những gì họ đã được xem. Hình ảnh đã phê duyệt trên hồ sơ giúp ích khi hoàn thành. |
| Mô hình bối cảnh | Môi trường 3D xung quanh khu đất: các tòa nhà lân cận, đường phố, địa hình và cảnh quan. | Bối cảnh chung chung thì nhanh; bối cảnh chính xác là thiết yếu cho hội đồng thành phố và những khu đất nhạy cảm về tầm nhìn. |
| Cơ cấu đặt cọc | Cách người mua mở bán thanh toán tiền đặt cọc theo thời gian, thường theo từng đợt. | Nó nằm trong bản công bố thông tin dự án và kịch bản bán hàng, nên phải được chốt trước khi ra mắt. |
| Giấy phép phát triển | Giấy phép của chính quyền địa phương kiểm soát hình thức và đặc trưng, chẳng hạn vị trí, khối tích và vật liệu, ở những khu vực yêu cầu. | Việc xem xét hình thức và đặc trưng là nơi phối cảnh chi tiết có trọng lượng lớn nhất. |
| Bản công bố thông tin dự án | Tại BC, văn bản mà chủ đầu tư nhìn chung phải nộp cho Cơ quan Giám sát Bất động sản (Superintendent of Real Estate) trước khi tiếp thị các căn, và trao cho từng người mua. | Một cửa chặn cứng đối với ngày ra mắt của bạn. Tài liệu tiếp thị không nên nói bất cứ điều gì mà bản công bố không hỗ trợ. Xem lộ trình ra mắt mở bán của chúng tôi. |
| Căn hộ mẫu | Một căn nhà mẫu đã xây và trang bị nội thất, dùng tại trung tâm bán hàng. | Cho phép người mua đánh giá vật liệu hoàn thiện và không gian. Cần thời gian thiết kế và thi công. |
| Ghi hình bằng drone | Ảnh, video từ trên cao và dữ liệu khảo sát ghi lại bằng drone. | Mang lại cho phối cảnh bối cảnh thật và vị trí camera chính xác. Xem drone và lập bản đồ. |
| Mặt đứng | Bản vẽ phẳng một mặt của tòa nhà, không có phối cảnh. | Nguồn chính để dựng mô hình mặt tiền. Phối cảnh phải khớp chính xác với nó. |
| Yếu tố sinh hoạt | Con người, xe cộ, đồ nội thất, xe đạp và các yếu tố sinh hoạt khác được thêm vào phối cảnh. | Cho người xem biết một nơi được sử dụng thế nào. Nó nên mang cảm giác địa phương và đúng tỷ lệ. |
| Điểm phân và điểm chí | Những ngày dùng cho nghiên cứu đổ bóng: xuân phân và thu phân, hạ chí và đông chí. | Nhiều chính quyền địa phương quy định ngày và giờ họ muốn. Hãy kiểm tra trước khi dựng mô hình đổ bóng. |
| Góc nhìn ngang tầm mắt | Một góc nhìn với camera ở độ cao người đứng, khoảng 1,6 mét, trên vỉa hè hoặc công viên công cộng. | Tiêu chuẩn cho hội đồng thành phố. Nó thể hiện tòa nhà đúng như người dân sẽ trải nghiệm. |
| Mặt tiền | Mặt ngoài của tòa nhà, đặc biệt là mặt hướng ra đường. | Nơi phần lớn góp ý về phối cảnh tập trung, và nơi độ chính xác bị kiểm tra gắt gao nhất. |
| Nghiên cứu khả thi | Phân tích ban đầu về những gì có thể xây trên một khu đất và liệu nó có hợp lý về tài chính. | Các góc nhìn khối tích đơn giản giúp thử các phương án trước khi chi phí thiết kế được bỏ ra. |
| Bảng vật liệu hoàn thiện | Danh sách vật liệu, màu sắc và sản phẩm cho một tòa nhà hoặc nội thất. | Tài liệu hữu ích nhất để thể hiện vật liệu chính xác trong phối cảnh. |
| Mặt sàn điển hình | Diện tích và hình dạng của một tầng điển hình trong tòa nhà. | Quyết định bố cục căn hộ và tầm nhìn của mỗi căn, điều quan trọng với tour tham quan và định giá. |
| Phim bay lượn | Một đoạn phim trong đó camera di chuyển xuyên qua hoặc quanh dự án. | Thể hiện lối vào và bố cục khu đất. Mọi khung hình đều phải hoàn thiện, nên nó được xây dựng trên một cảnh dựng đã phê duyệt. |
| Hệ số sử dụng đất (FSR) | Tỷ lệ diện tích sàn: tổng diện tích sàn chia cho diện tích khu đất. Còn gọi là FAR. | Một con số then chốt trong điều chỉnh quy hoạch. Góc nhìn khối tích giúp những người không quen đọc tỷ lệ hình dung được nó. |
| Khu bảo tồn di sản | Một khu vực được chỉ định, nơi các tòa nhà mới và các thay đổi được xem xét về mức độ hài hòa với đặc trưng di sản. | Các góc nhìn phải thể hiện tòa nhà mới bên cạnh các công trình di sản lân cận theo đúng tỷ lệ. |
| Thỏa thuận tái sinh di sản | Một công cụ tại BC cho phép chính quyền địa phương điều chỉnh quy định phân vùng để đổi lấy việc bảo tồn một công trình di sản. | Thường cần các góc nhìn thể hiện cái mới và cái cũ nằm cạnh nhau thế nào. |
| Hình ảnh chủ đạo | Hình ảnh tiếp thị chính của dự án, dùng trên trang web, hàng rào công trường và tờ quảng cáo. | Xứng đáng được đầu tư nhiều chi tiết và thời gian duyệt nhất. Nó định hình diện mạo cho mọi thứ khác. |
| Hàng rào công trường | Hàng rào hoặc tường tạm quanh công trường, thường được in hình ảnh tiếp thị dự án. | In khổ lớn và được nhìn thấy trong nhiều tháng. Chỉ hình ảnh đã phê duyệt, hiện hành mới nên xuất hiện ở đó. |
| Tour tham quan tương tác | Một trải nghiệm trên web hoặc màn hình cảm ứng, nơi người mua chọn tòa nhà, tầng và căn, xem mặt bằng và tình trạng còn căn, và đăng ký. | Biến việc xem lướt thành khách hàng tiềm năng. Cần có người phụ trách tình trạng còn căn. Xem tour tham quan trên web. |
| Phim phong cách sống | Một đoạn phim thể hiện cách mọi người sẽ sống trong và quanh dự án. | Bán cảm xúc. Hãy giữ tòa nhà chính xác ngay cả khi câu chuyện nói về cuộc sống xung quanh. |
| Mô hình khối tích | Một mô hình 3D đơn giản thể hiện thể tích và chiều cao tòa nhà mà không có chi tiết. | Công cụ phù hợp cho giai đoạn thiết kế đầu và các tranh luận về chiều cao. Thay đổi ít tốn kém. |
| Nhà ở tầng trung gian | Loại nhà ở nằm giữa nhà riêng một hộ và tòa tháp căn hộ: nhà phố liền kề, nhà dãy, nhà nhiều hộ nhỏ và chung cư nhỏ. | Chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong xây chen tại BC, thường ở các khu dân cư hiện hữu, nơi góc nhìn bối cảnh rất quan trọng. |
| Quy hoạch Cộng đồng Chính thức (OCP) | Chính sách dài hạn về sử dụng đất và tăng trưởng của một chính quyền địa phương. | Việc một hồ sơ điều chỉnh quy hoạch có phù hợp với quy hoạch này hay không ảnh hưởng đến quy trình của nó, bao gồm cả việc có tổ chức phiên điều trần công khai tại BC hay không. |
| Đo ảnh (photogrammetry) | Dựng hình học 3D từ nhiều bức ảnh chồng lấp nhau. | Ghi lại chính xác khu đất và các công trình lân cận hiện hữu để làm bối cảnh. |
| Siêu thực | Một phối cảnh được làm để không thể phân biệt với ảnh chụp. | Nâng cao kỳ vọng. Hình ảnh siêu thực phải chính xác, vì người mua sẽ tin vào chúng. |
| Đám mây điểm | Một tập hợp dày đặc các điểm 3D đo được từ quét laser hoặc đo ảnh. | Nền tảng chính xác nhất cho bối cảnh và các tòa nhà hiện hữu. |
| Mở bán | Bán nhà trước khi xây, dựa trên mặt bằng, phối cảnh và trung tâm bán hàng. | Phối cảnh, tour tham quan và trung tâm bán hàng gánh vác việc bán hàng, nên chúng phải khớp với những gì được xây. |
| Bảng giá | Danh sách các căn kèm giá, công bố theo từng đợt trong thời gian mở bán. | Thay đổi thường xuyên. Mọi màn hình và tài liệu nên đọc từ một nguồn hiện hành duy nhất. |
| Phiên điều trần công khai | Một cuộc họp chính thức nơi công chúng có thể phát biểu trước hội đồng thành phố về một quy chế như điều chỉnh quy hoạch. | Kể từ năm 2023, nhiều hồ sơ điều chỉnh quy hoạch nhà ở tại BC phù hợp với Quy hoạch Cộng đồng Chính thức không còn tổ chức phiên này. Hãy kiểm tra với chính quyền địa phương. Xem hình ảnh cho điều chỉnh quy hoạch tại BC. |
| Kết xuất thời gian thực | Kết xuất cập nhật tức thì khi người xem di chuyển, dùng một game engine như Unreal Engine. | Cho phép người mua di chuyển tự do trong dự án qua tour tham quan hoặc trên màn hình cảm ứng. |
| Đăng ký | Thu thập thông tin của người mua quan tâm trước và trong đợt ra mắt. | Xây dựng danh sách cho đợt ra mắt. Hãy hỏi luật sư những gì bạn được phép nói trước khi bản công bố thông tin dự án được nộp. |
| Thời hạn hủy hợp đồng | Khoảng thời gian sau khi nhận bản công bố thông tin dự án mà người mua mở bán tại BC có thể hủy hợp đồng. | Là một phần của mọi dự án mở bán. Nhân viên bán hàng nên giải thích rõ ràng. |
| Vòng chỉnh sửa | Một bộ góp ý đã hợp nhất và phiên bản mới đáp ứng bộ góp ý đó. | Phạm vi công việc bao gồm một số vòng xác định. Các vòng gọn gàng giúp dự án đúng tiến độ. Xem duyệt phối cảnh theo nhóm. |
| Điều chỉnh quy hoạch | Thay đổi phân vùng của một khu đất để cho phép mục đích sử dụng, mật độ hoặc chiều cao khác. | Hội đồng thành phố quyết định. Các góc nhìn ngang tầm mắt chính xác và nghiên cứu đổ bóng là lập luận bằng hình ảnh. |
| Trung tâm bán hàng | Không gian thực nơi diễn ra việc bán dự án mở bán, thường có căn hộ mẫu và màn hình. | Mọi màn hình và tờ quảng cáo ở đó nên thể hiện bộ đã phê duyệt hiện hành. |
| Mặt cắt | Bản vẽ cắt đứng qua tòa nhà để thể hiện chiều cao tầng và mối quan hệ bên trong. | Cần để dựng mô hình chiều cao tầng, cầu thang và cách tòa nhà tiếp giáp mặt đất. |
| Khoảng lùi | Khoảng cách bắt buộc giữa tòa nhà và ranh giới lô đất. | Một mối quan tâm thường gặp của hội đồng thành phố và cư dân lân cận. Các góc nhìn nên thể hiện chính xác. |
| Nghiên cứu đổ bóng | Sơ đồ hoặc phối cảnh thể hiện bóng của tòa nhà đổ xuống đâu vào những ngày và giờ xác định. | Thể hiện bóng hiện trạng và bóng đề xuất cùng nhau, để người thẩm định thấy sự thay đổi. |
| Mặt bằng tổng thể | Bản vẽ toàn bộ lô đất: chân đế tòa nhà, cảnh quan, lối tiếp cận và ranh giới lô đất. | Đặt mô hình lên khu đất và thiết lập bối cảnh. |
| Nhà ở nhiều căn quy mô nhỏ | Quy định của BC từ năm 2023 yêu cầu nhiều chính quyền địa phương cho phép xây nhiều căn nhà trên những lô đất trước đây chỉ được phân vùng cho một căn. | Thúc đẩy xây chen nhà phố và nhà nhiều hộ nhỏ. Hãy kiểm tra quy chế của chính quyền địa phương để biết điều gì được áp dụng. |
| Kịch bản phân cảnh | Kế hoạch từng khung hình của một đoạn phim trước khi sản xuất. | Chốt câu chuyện và các bản cắt ngắn trước khi bắt đầu phần tốn kém. |
| Chung cư (strata) | Hình thức sở hữu chung cư của BC, với tài sản chung do ban quản trị chung cư quản lý. | Phần lớn dự án mở bán là chung cư strata. Đơn vị quản lý chung cư tiếp nhận tòa nhà sau bàn giao. |
| Cơ cấu căn hộ | Số lượng và loại căn trong dự án: studio, một phòng ngủ, nhà phố và các loại khác. | Quyết định mặt bằng, bảng giá, tour tham quan và bản công bố thông tin dự án. Hãy giữ ổn định khi đã bắt đầu tiếp thị. |
| Nghiên cứu tầm nhìn | Phối cảnh thể hiện những gì nhìn thấy được từ các tầng hoặc căn cụ thể, hoặc cách tòa nhà ảnh hưởng đến các tầm nhìn được bảo vệ. | Hỗ trợ định giá theo tầng và trả lời câu hỏi của hội đồng thành phố về các hành lang tầm nhìn. |
| Dàn dựng nội thất ảo | Thêm đồ nội thất và bài trí vào ảnh chụp hoặc phối cảnh của các phòng trống. | Giúp người mua hình dung không gian. Nó không được thay đổi bản thân căn phòng. |
| Phim đi bộ tham quan | Một đoạn phim hoặc tour tham quan di chuyển qua các không gian nội thất với tốc độ đi bộ. | Thể hiện sự liên kết giữa các phòng tốt hơn ảnh tĩnh. |
Câu hỏi
Phối cảnh và diễn họa khác nhau thế nào?+
Trên thực tế chúng được dùng thay thế cho nhau. Phối cảnh thường là một hình ảnh đơn lẻ tạo từ mô hình 3D; diễn họa bao gồm cả họ sản phẩm, kể cả phim, ảnh 360 và tour tham quan tương tác.
Phối cảnh khớp camera là gì?+
Một mô hình 3D được đặt vào một bức ảnh thật của khu đất và căn chỉnh theo các điểm đã đo đạc trong khung hình. Đây là loại góc nhìn đáng tin cậy nhất với hội đồng thành phố vì nó thể hiện con phố thật.
Bản công bố thông tin dự án tại BC là gì?+
Một văn bản mà chủ đầu tư nhìn chung phải nộp cho Cơ quan Giám sát Bất động sản (Superintendent of Real Estate) trước khi tiếp thị các căn trong một dự án, và trao cho mọi người mua. Văn bản mô tả dự án, các phê duyệt, tiền đặt cọc và rủi ro. Luật sư của bạn soạn thảo văn bản này.
FSR trong phân vùng nghĩa là gì?+
Hệ số sử dụng đất: tổng diện tích sàn của tòa nhà chia cho diện tích khu đất. Đây là một trong những con số chính mà hội đồng thành phố xem xét trong một hồ sơ điều chỉnh quy hoạch.
Yếu tố sinh hoạt trong phối cảnh kiến trúc là gì?+
Con người, xe cộ, đồ nội thất và các yếu tố sinh hoạt khác được thêm vào cảnh dựng. Chúng cho thấy một nơi được sử dụng thế nào và mang lại cảm nhận về tỷ lệ.
Nhà ở tầng trung gian là gì?+
Loại nhà ở nằm giữa nhà riêng một hộ và tòa tháp căn hộ, như nhà phố liền kề, nhà dãy và nhà nhiều hộ nhỏ. Tại BC, loại hình này đang tăng nhờ quy định của tỉnh bang và chính sách địa phương.
Phim bay lượn và phim đi bộ tham quan khác nhau thế nào?+
Phim bay lượn thường di chuyển quanh hoặc bay trên dự án từ trên cao. Phim đi bộ tham quan di chuyển qua các không gian với tốc độ đi bộ, thường là bên trong.
