Vì sao lên kế hoạch ra mắt theo chiều ngược
Một đợt ra mắt mở bán có một ngày không ai dời được: ngày trung tâm bán hàng khai trương và những người mua đầu tiên ký hợp đồng. Mọi sản phẩm bàn giao khác, từ tên dự án đến bảng giá, đều phụ thuộc vào một thứ khác phải xong trước. Phối cảnh cần một thiết kế đã ổn định. Trang web cần phối cảnh. Bộ tài liệu cho môi giới cần trang web, mặt bằng căn hộ và bảng giá. Bản công bố thông tin dự án cần gần như mọi thứ.
Tính ngược từ ngày khai trương cho bạn thấy ngày bắt đầu thực sự của từng hạng mục, và thường cho thấy bạn đã trễ ở một trong số đó. Tốt hơn là phát hiện điều đó khi còn mười sáu tuần thay vì khi chỉ còn hai tuần.
Lộ trình dưới đây là hình mẫu phổ biến cho một dự án nhà ở mở bán quy mô vừa. Dự án lớn hơn, chiến dịch quốc tế hoặc thiết kế vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh quy hoạch cần nhiều thời gian hơn. Hãy coi các mốc tuần là điểm kiểm tra, không phải một lịch trình để sao chép mà không suy nghĩ.
Thêm một điều cần chốt trước khi bắt đầu: ai giữ danh sách tổng. Một đợt ra mắt liên quan đến chủ đầu tư, kiến trúc sư, nhà thiết kế nội thất và cảnh quan, công ty tiếp thị, đội bán hàng, môi giới, luật sư và nhà thầu. Nếu mỗi bên giữ phiên bản riêng về các mốc thời gian và file đã phê duyệt, đợt ra mắt sẽ chạy theo email nào được gửi sau cùng. Hãy đặt các mốc thời gian, sản phẩm bàn giao và các lần phê duyệt ở một nơi mà mọi người đều thấy.
Xác định dự án là gì
- 01
Đặt tên và xây dựng thương hiệu
Tên, logo, màu sắc và giọng điệu đến trước tiên, vì mọi thứ khác đều mang chúng. Hãy kiểm tra tên về nhãn hiệu, tên miền web và tên tài khoản mạng xã hội trước khi bạn quá gắn bó với nó. Hãy cung cấp cho nhóm thương hiệu thông tin về khu đất, kiến trúc và người mua bạn nhắm tới, không chỉ một bảng cảm hứng. Công việc xây dựng thương hiệu của chúng tôi bắt đầu từ tòa nhà và khu dân cư.
- 02
Chốt thiết kế cho tiếp thị
Hình ảnh tiếp thị cần một thiết kế sẽ không thay đổi. Hãy thống nhất với kiến trúc sư những mặt đứng, vật liệu hoàn thiện và không gian tiện ích nào đã cố định. Bất cứ thứ gì còn đang thay đổi sẽ được dựng phối cảnh sau hoặc bỏ ra ngoài.
- 03
Đặt làm phối cảnh và phim
Hãy quyết định danh sách góc nhìn ngay bây giờ: ngoại thất chủ đạo, góc nhìn đường phố, tiện ích, một hoặc hai nội thất, và phim. Giao cho studio bản vẽ, bảng vật liệu hoàn thiện, mặt bằng cảnh quan và các lựa chọn của nhà thiết kế nội thất. Hãy lên kế hoạch các biến thể theo mùa và theo thời điểm trong ngày từ cùng một cảnh dựng ngay lúc này, thay vì đặt thêm góc nhìn mới sau đó. Xem điều gì quyết định chi phí của một phối cảnh.
- 04
Sắp xếp đội bán hàng và pháp lý
Chỉ định người phụ trách bán hàng và tiếp thị, công ty môi giới nếu bạn dùng, và luật sư bất động sản sẽ soạn bản công bố thông tin dự án. Luật sư cần thời gian chuẩn bị dài nhất so với mọi bên.
- 05
Chọn địa điểm trung tâm bán hàng
Dù ở ngay công trường, ở một mặt bằng thuê hay là một căn hộ mẫu, không gian đó cần thiết kế, giấy phép và thi công. Hãy bắt đầu ngay nếu cần bất kỳ công việc xây dựng nào.
Xây dựng những công cụ người mua sẽ chạm tới
- 01
Trang web và đăng ký
Một trang đăng ký có thể ra mắt sớm để xây dựng danh sách, với tên dự án, một hình ảnh chủ đạo và biểu mẫu đăng ký. Hãy hỏi luật sư những gì bạn được phép nói trước khi bản công bố thông tin dự án được nộp. Trang web dự án đầy đủ theo sau với thư viện ảnh, mặt bằng căn hộ và câu chuyện về khu dân cư.
- 02
Phối cảnh qua vòng duyệt
Vòng hình ảnh đầu tiên lúc này nên đang được duyệt. Một người hợp nhất góp ý từ chủ đầu tư, kiến trúc sư, nhà thiết kế nội thất và người phụ trách tiếp thị, để studio nhận một danh sách rõ ràng cho mỗi vòng.
- 03
Phim đang sản xuất
Phim mất nhiều thời gian hơn ảnh tĩnh và phụ thuộc vào cảnh dựng đã phê duyệt. Hãy chốt kịch bản phân cảnh và định hướng âm nhạc, và đồng thời lên kế hoạch các bản cắt cho mạng xã hội ở dạng dọc, vuông và ngang.
- 04
Trung tâm bán hàng và căn hộ mẫu
Vật liệu hoàn thiện, đồ nội thất và màn hình đã được đặt hàng. Màn hình cảm ứng, chế độ thuyết trình và ki-ốt cần kế hoạch nội dung ngay bây giờ: tổng mặt bằng, mặt bằng căn hộ, thư viện ảnh và tình trạng còn căn. Phòng trưng bày bán hàng của chúng tôi chạy từ một nguồn duy nhất nên luôn được cập nhật.
- 05
Sẵn sàng về giá và quỹ căn
Soạn bảng giá, chiến lược mở bán và những căn nào được mở bán trước. Thiết lập quỹ căn trong hệ thống mà đội bán hàng sẽ dùng, để trang web, tour tham quan và trung tâm bán hàng đều đọc cùng một tình trạng còn căn.
- 06
Bản thảo công bố thông tin dự án
Luật sư cần số lượng căn cuối cùng, mặt bằng, ngân sách, thỏa thuận đặt cọc và tình trạng các phê duyệt phát triển. Thay đổi sau thời điểm này đồng nghĩa với việc phải sửa đổi, nên hãy giữ thiết kế và cơ cấu căn hộ ổn định.
Diễn tập, kiểm tra và bàn giao
- 01
Bộ tài liệu cho môi giới
Môi giới cần phối cảnh đã phê duyệt, mặt bằng căn hộ, bảng thông tin tiện nghi, bảng giá khi được công bố, điều khoản hoa hồng và quy tắc về cách họ được phép quảng cáo. Hãy gửi dưới dạng đường link đến bộ đã phê duyệt hiện hành, không phải một tệp đính kèm sẽ lỗi thời vào tuần sau.
- 02
Phê duyệt cuối cùng cho mọi hình ảnh
Mọi hình ảnh và phim được công bố công khai cần được đối chiếu với bản vẽ đã phê duyệt và được người có tên cụ thể phê duyệt. Hình ảnh tiếp thị không còn khớp với thiết kế là một vấn đề bán hàng và có thể trở thành vấn đề pháp lý.
- 03
Tour tham quan trên web và màn hình chạy ở chế độ xem trước
Hãy đi qua tour tham quan trên web và màn hình trung tâm bán hàng như một người mua. Kiểm tra mọi mặt bằng, mọi màu trạng thái còn căn và mọi đường link đến trang đăng ký.
- 04
Nhân viên được đào tạo
Nhân viên bán hàng diễn tập bài thuyết trình, bảng giá, cơ cấu đặt cọc và những câu hỏi người mua sẽ đặt ra. Họ cần biết phối cảnh thể hiện gì và không thể hiện gì.
- 05
Bản công bố thông tin dự án đã nộp
Tại BC, bản công bố thông tin dự án nhìn chung phải được nộp trước khi các căn nhà được tiếp thị để bán. Hãy xác nhận với luật sư rằng nó đã được nộp và mọi người mua sẽ nhận được nó.
Bản công bố thông tin dự án tại BC
Theo Đạo luật Tiếp thị Phát triển Bất động sản (Real Estate Development Marketing Act) của British Columbia, chủ đầu tư tiếp thị các căn chung cư hoặc các đơn vị phát triển khác trong một dự án có quy mô nhất định nhìn chung phải nộp bản công bố thông tin dự án cho Cơ quan Giám sát Bất động sản trước khi tiếp thị để bán. Bản công bố mô tả chủ đầu tư, dự án, các phê duyệt, ngân sách, tiền đặt cọc và rủi ro. Mỗi người mua phải nhận được nó, và người mua có một thời hạn hủy hợp đồng sau khi nhận, trong đó họ có thể hủy.
Điểm thực tế với nhóm ra mắt là bản công bố thông tin dự án là một cửa chặn cứng. Bạn không thể đưa ngày khai trương vượt qua nó, và không nên để nội dung tiếp thị nói bất cứ điều gì mà bản công bố không hỗ trợ. Khi thiết kế, cơ cấu căn hộ hoặc các phê duyệt thay đổi đáng kể, bản công bố thường cần được sửa đổi, và việc đó cũng tốn thời gian.
Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Các quy định, tuyên bố chính sách và ngoại lệ đều cụ thể, và chúng thay đổi. Luật sư bất động sản của bạn quyết định bạn được nói gì, khi nào, và với ai.
Ai cần phê duyệt những gì
Vuốt để xem thêm →
| Sản phẩm bàn giao | Phê duyệt | Kiểm tra |
|---|---|---|
| Tên dự án và thương hiệu | Chủ đầu tư | Luật sư về nhãn hiệu; người phụ trách tiếp thị |
| Phối cảnh và phim | Chủ đầu tư, thông qua một người duyệt được chỉ định | Kiến trúc sư về độ chính xác; nhà thiết kế nội thất và cảnh quan về phần việc của họ |
| Nội dung trang web và đăng ký | Người phụ trách tiếp thị | Luật sư về những gì được nói trước khi nộp |
| Mặt bằng căn hộ để bán | Kiến trúc sư | Người phụ trách bán hàng; luật sư đối chiếu với bản công bố thông tin dự án |
| Bảng giá và kế hoạch mở bán | Chủ đầu tư | Người phụ trách bán hàng; bên cho vay khi điều kiện tài trợ yêu cầu |
| Bộ tài liệu cho môi giới và quy tắc quảng cáo | Người phụ trách bán hàng | Luật sư; công ty môi giới |
| Trung tâm bán hàng và căn hộ mẫu | Chủ đầu tư | Nhà thiết kế nội thất; nhà thầu về thi công và an toàn |
| Bản công bố thông tin dự án | Chủ đầu tư | Luật sư bất động sản; nộp cho Cơ quan Giám sát Bất động sản |
Ai cần gì từ ai
Kiến trúc sư
Một danh sách góc nhìn rõ ràng và thời gian để đối chiếu mọi hình ảnh với bản vẽ trước khi công bố.
Một thiết kế được chốt cho tiếp thị, và câu trả lời nhanh khi studio phát hiện chỗ thiếu trong bản vẽ.
Kiến trúc sư góp ý trên cùng hình ảnh với bộ phận tiếp thị, nên ghi chú về độ chính xác và ghi chú về bài trí không đến qua các email riêng rẽ.
Nhà thiết kế nội thất
Nội thất và căn hộ mẫu thể hiện các lựa chọn của họ đúng như chỉ định.
Bảng vật liệu hoàn thiện và định hướng đồ nội thất đủ sớm để dựng phối cảnh và thi công.
Vật liệu hoàn thiện được kiểm tra ngay trên hình ảnh, và nội thất đã phê duyệt chính là bản được đưa vào tour tham quan và dàn dựng nội thất.
Công ty tiếp thị
Hình ảnh đã phê duyệt ở mọi kích thước và tỷ lệ, kịp thời cho chiến dịch.
Lịch chiến dịch, để các biến thể theo mùa và cho mạng xã hội được lên kế hoạch từ cảnh dựng đầu tiên.
Công ty tiếp thị lấy hình từ thư viện đã phê duyệt, không phải từ một thư mục tải về cũ.
Đội ngũ bán hàng và môi giới
Mặt bằng, tình trạng còn căn và bảng giá hiện hành, và một bài thuyết trình họ có thể tự chạy.
Phản hồi từ người mua về những căn và góc nhìn nào đang thu hút sự quan tâm.
Tour tham quan và màn hình trung tâm bán hàng đọc cùng một tình trạng còn căn, và lượt đăng ký đến kèm căn nhà mà mỗi khách hàng tiềm năng đã xem.
Luật sư bất động sản
Mặt bằng cuối cùng, số lượng căn và tình trạng phê duyệt, và được xem nội dung tiếp thị.
Một ngày nộp hồ sơ để bạn xây dựng đợt ra mắt xoay quanh nó.
Bộ đã phê duyệt được ghi ngày và lưu lại, nên những gì luật sư đã xem xét chính là những gì được công bố.
Những lần chuyển giao tốn cả tuần
Hình ảnh được phê duyệt qua email
Ai đó trả lời "trông ổn đấy" trong một chuỗi email. Ba tuần sau không ai tìm lại được, và phiên bản trên biển quảng cáo không phải bản kiến trúc sư đã kiểm tra.
Các lần phê duyệt nằm ngay trên hình ảnh trong StudioLink, kèm ai đã phê duyệt và khi nào. Tính năng đặt hàng và duyệt hiện đang hoạt động.
Xem thêm →Tình trạng còn căn không khớp nhau
Trang web hiển thị một căn còn trống sau khi nó đã được bán. Một người mua lái xe đến trung tâm bán hàng vì căn đó.
Tour tham quan và màn hình trung tâm bán hàng đọc từ một nguồn tình trạng còn căn duy nhất. SalesLink, dành cho quỹ căn, bảng giá và khách hàng tiềm năng ngay trong StudioLink, sắp ra mắt; cho đến lúc đó chúng tôi kết nối với hệ thống bạn đang dùng.
Xem thêm →Bộ tài liệu cho môi giới lỗi thời sau một đêm
Một file PDF được gửi đi, rồi giá thay đổi và bản cũ vẫn tiếp tục lưu hành.
Hãy gửi đường link chia sẻ đến bộ đã phê duyệt hiện hành, để môi giới luôn mở đúng những gì được phê duyệt hôm nay.
Xem thêm →Câu hỏi
Ra mắt một dự án mở bán mất bao lâu?+
Với một dự án nhà ở điển hình, nhiều nhóm lên kế hoạch khoảng bốn tháng từ thương hiệu đến ngày khai trương, và lâu hơn cho các đợt ra mắt lớn hoặc quốc tế. Bản công bố thông tin dự án và phối cảnh thường là những hạng mục kéo dài nhất, nên hãy bắt đầu chúng trước.
Khi nào tôi cần bản công bố thông tin dự án tại BC?+
Nhìn chung là trước khi bạn tiếp thị các căn nhà để bán. Luật sư bất động sản sẽ xác nhận những gì bạn được làm trước khi nộp và khi nào cần sửa đổi. Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý.
Tôi có thể nhận đăng ký trước khi bản công bố thông tin dự án được nộp không?+
Nhiều dự án mở trang đăng ký sớm để tạo sự quan tâm. Những gì bạn được nói và thu thập trước khi nộp phụ thuộc vào quy định và tư vấn của luật sư, nên hãy kiểm tra trước.
Khi nào nên đặt làm phối cảnh cho dự án mở bán?+
Ngay khi thiết kế đủ ổn định cho tiếp thị, thường khoảng bốn tháng trước ngày khai trương. Phim mất nhiều thời gian hơn ảnh tĩnh, nên hãy đặt cùng lúc với ảnh tĩnh từ cùng một cảnh dựng.
Bộ tài liệu cho môi giới gồm những gì?+
Phối cảnh đã phê duyệt, mặt bằng căn hộ, bảng thông tin tiện nghi, bảng giá khi được công bố, điều khoản hoa hồng và quy tắc về cách môi giới được phép quảng cáo. Một đường link đến bộ hiện hành tốt hơn một tệp đính kèm.
Ai phê duyệt phối cảnh tiếp thị?+
Chủ đầu tư, thông qua một người duyệt được chỉ định, sau khi kiến trúc sư kiểm tra độ chính xác so với bản vẽ. Nhà thiết kế nội thất và cảnh quan kiểm tra phần việc của mình.
Tôi có cần căn hộ mẫu không?+
Không phải lúc nào cũng cần. Nhiều dự án bán bằng phối cảnh, tour tham quan trên web và màn hình trung tâm bán hàng. Căn hộ mẫu giúp người mua đánh giá vật liệu hoàn thiện và không gian, nhưng cần thời gian thiết kế và thi công.
Nếu thiết kế thay đổi sau khi ra mắt thì sao?+
Hãy cập nhật mô hình, dựng lại các góc nhìn bị ảnh hưởng và thay thế chúng ở mọi nơi cùng lúc. Hãy trao đổi với luật sư, vì một thay đổi đáng kể cũng có thể cần sửa đổi bản công bố thông tin dự án.
