受众不同，规则不同
营销效果图传递的是一种感受；用地规划调整视觉材料回答的是问题：从人行道上看它有多高，它对街道有什么影响，它挡住了谁的光线，它是否与街区相协调。规划部门工作人员、设计咨询委员会、市议会和邻里居民读的是同一张图，每个人都在寻找相信它或怀疑它的理由。
这改变了图像的制作方式。机位设在人们站立的地方，而不是建筑看起来好看的地方。周边环境来自实拍，而不是虚构。树木按其实际将达到的尺寸表现，而不是大到足以遮住体量。一旦图像看起来像在推销，它就无法说服那些投票的人。
以下内容是不列颠哥伦比亚省（BC省）的一般做法。每个市政当局都有自己的提交要求，请把它当作带去申请前会议的检查清单，并在委托任何工作之前向所在市政当局确认。
真正起作用的视图与分析
- 01
来自真实公共视点的人眼高度视图
市议员和邻里居民熟悉这条街。请从他们经过的街角、公交站、马路对面的公园和街区尽头展示建筑。机位保持在站立时的人眼高度，约1.6米，并位于公共用地上。无人机视角或邻居楼上窗户的视角可以作为补充，但不应取代街道视角。
- 02
照片匹配环境
说服力较强的视图是把3D模型放入场地的真实照片中。照片从记录在案的位置拍摄，注明日期、时间和镜头，并将模型与画面中的测量点对齐，如建筑转角、电线杆和路缘石。结果呈现的是真实的街道、树木和邻楼。照片匹配的可信度取决于其记录，因此请把相机日志与申请材料一起保存。
- 03
日照阴影分析
日照阴影分析展示建筑阴影在一天中的落点。常见做法是选取春分或秋分以及夏至，分别在上午、正午和下午时段进行分析，部分市政当局还要求冬至。请把现有阴影与拟建阴影放在一起展示，让审阅者看到的是变化量而非总量。请核实所在市政当局要求的日期和时间。
- 04
历史建筑协调
在老街区和历史保护区，审阅者会对照相邻建筑查看檐口线、开间节奏、材料和退线。把新建筑与相邻历史建筑按相同比例并置的视图，比任何书面论证都更有说服力。请与历史建筑顾问商定其报告所需的对比内容。
- 05
体量与细节
早期阶段，在真实环境中呈现一个简洁的体量模型，就能回答高度和密度问题，而不会引发关于阳台栏杆的争论。后期则需要细节：材料、入口，以及首层如何与人行道衔接。细节程度应与该阶段所讨论的问题相匹配。
机位诚实是关键所在
失去在场者信任的捷径就是广角镜头。超广角镜头会把建筑推远，使它看起来比在街上的实际感受更小。请使用接近人眼正常视觉的焦距，通常相当于全画幅35至50毫米，并注明所用焦距。如果需要更宽的视角才能容纳整栋建筑，请将其与正常视角并列展示并加以标注。
记录每一个机位：在索引平面图上的位置、高度、方向、镜头，以及所用原始照片的拍摄日期和时间。在每张图纸上放一张小型索引图，让审阅者找到自己所站的位置。工作人员和邻里居民有时会到现场核对。当他们发现视点确实在你所说的位置时，你在整个申请中的可信度都会提高。
景观是另一个陷阱。树木应按种植后头几年的实际尺寸表现，或者提供两个版本：种植时和成熟时。在用地规划调整视图中呈现成熟树冠，可能被解读为试图遮掩体量。
建筑本身必须来自根据图纸建立的真实3D模型。在BDM3d，AI可以调整视图周围的光线、季节和生活气息，但绝不会移动墙体、增加窗户或更改饰面，每一帧AI画面在发布前都会与已批准的图纸核对。对于市议会项目，我们只把AI用于氛围营造，或者完全不用。
公开听证会减少，不等于问题减少
2023年底，BC省通过了住房立法，改变了许多用地规划调整申请的处理方式。概括而言，如果用地规划调整针对的是以住宅为主的项目，且符合官方社区规划，地方政府不能再就此举行公开听证会。同一套改革还要求许多市政当局允许在原本仅限独立住宅的地块上建设小规模多单元住房。
这对视觉材料的影响并不是它们变得不重要了。没有听证会，申请就要依靠工作人员报告、市议会会议，以及市政当局仍在进行的公示和公众参与来评判。这些读者看到你的图像时，你并不在场解释。每一张视图都必须能够独立成立，附有索引平面图和标注。
相关规则以及各市政当局的执行方式仍在不断变化；不符合官方社区规划或并非以住宅为主的申请，仍可能需要举行听证会。在规划申请材料之前，请向所在市政当局和规划顾问确认你的申请适用哪种程序。
如何向市议会展示
- 01
从场地开始，而不是从建筑开始
一张鸟瞰图或索引图说明场地位置以及每张视图的拍摄位置。市议员在作出判断之前需要先弄清方位。
- 02
沿街走一遍
按照行人行走的顺序展示人眼高度视图。先现状，后拟建，从同一位置拍摄。前后对比切换比两张幻灯片并排更清楚。
- 03
尽早回答显而易见的问题
如果邻里居民担心阴影，就把日照阴影分析放在第三张，而不是压在末尾。把它藏起来会被视为回避。
- 04
让旁听席也能看清
议会厅的屏幕往往又小又远。大字标注，文字少，每张幻灯片一个要点。
- 05
随时准备跳转
市议会会要求查看某个街角的视图。一个能跳转到任意视图的演示，而不是固定顺序的幻灯片，可以从容应对提问。我们的CityLink市议会演示厅已上线，在议会厅或笔记本电脑上通过一个链接即可运行。
用地规划调整中谁需要什么
建筑师
准确表现设计、且与所处阶段相符而不超前的视图。
当前图纸，并清楚说明哪些已确定、哪些仍在变动。
每张视图都与其所依据的图纸版本关联，不会有人展示过时的立面。
规划顾问
来自规划部门所要求视点的视图，附索引平面图和相机数据。
所需视图清单以及市政当局的提交规则。
顾问与建筑师在同一张图上提意见，双方都能看到回复。
历史建筑顾问
与相邻历史建筑按真实比例并置的视图。
历史建筑报告将讨论哪些建筑和细部。
他们所需的对比内容放在申请材料中，与其他所有内容一起进行版本管理。
规划部门工作人员
各轮之间保持一致的视图，便于看出变化。
每轮之后清晰的书面意见。
每一轮都连同变更内容及原因一起保存，下一份报告可以直接引用。
如何准备修改轮次
- ✓在首轮就固定机位。每一轮都从相同机位重新渲染，让工作人员进行同类比较。
- ✓保存意见日志。记录每条工作人员和委员会意见、你的回复以及体现回复的视图。大多数市政当局本来也要求提交回复函。
- ✓为修改轮次留出预算。用地规划调整很少在首次提交时就获得通过。规划视觉材料的工作范围时，至少预留一轮修改。
- ✓修改模型，而不是修改图片。如果设计变更，就更新模型并重新渲染所有受影响的视图。只修饰一张图，其他图就会出错。
- ✓在每张图纸上标注轮次和日期，确保旧视图不会出现在市议会演示中。
- ✓营销图集单独保存，直到设计获批，获批后再从同一模型制作。
让申请材料失败的交接环节
大多数薄弱的市议会申请材料并不是效果图做得不好，而是根据错误图纸做出的好效果图。建筑师在收到规划意见后修改了退线，附有新PDF的邮件只发给了一个人，而工作人员报告中的视图仍显示旧体量。直到某位市议员发现之前，没人注意到。
解决办法是一份统一的记录：每张视图都与其来源图纸版本关联，建筑师、规划与历史建筑顾问以及工作人员的每条意见都保存在对应图像上，每一轮都有标注。我们的无人机与测绘合作伙伴提供的场地采集，为照片匹配视图提供真实环境。当申请材料提交市议会时，议会厅中展示的就是已批准的版本。我们的用地规划调整与市议会页面介绍了我们为此制作的内容。
常见问题
在BC省申请用地规划调整需要哪些效果图？+
通常包括来自公共视点的人眼高度街景、环境视图和日照阴影分析，在老街区还需历史建筑对比。要求因市政当局而异，请在申请前会议上确认清单。
日照阴影分析采用哪些日期？+
常见做法是选取春分或秋分以及夏至，并在一天中的多个时段进行分析，部分市政当局还要求冬至。具体日期和时段请查阅所在市政当局的任务说明。
BC省的用地规划调整还需要举行公开听证会吗？+
自2023年省级住房立法以来，许多以住宅为主且符合官方社区规划的用地规划调整申请不再举行公开听证会，另一些则仍需举行。请向所在市政当局确认你的项目适用哪种程序。
什么是照片匹配效果图？+
就是把3D模型放入场地的真实照片中，并与画面中的测量点对齐。它呈现真实的街道和邻楼，是市议会申请材料中公信力较高的一类视图。
用地规划调整效果图应使用什么镜头？+
使用接近人眼正常视觉的焦距，通常约相当于全画幅35至50毫米，并从站立时的人眼高度拍摄。超广角镜头会让建筑看起来比实际感受更小，审阅者对此心知肚明。
可以把营销效果图用于市议会吗？+
很少能直接使用。营销视图是为了美化而选取，市议会视图是为了说明情况而选取。两者可以来自同一个模型，既节省时间，又保持一致。
应当预留几轮修改？+
至少预留一轮工作人员意见修改，通常需要更多。尽早固定机位，每一轮就能快速重新渲染并公平比较。
市议会无需下载文件就能观看演示吗？+
可以，只要演示通过链接运行。我们的CityLink演示厅已上线，可在议会厅或笔记本电脑上运行。CityLink的结构化邻里反馈功能即将推出。
