为什么要倒推规划开盘
预售开盘有一个谁都无法挪动的日期：售楼处开放、首批买家签约的那一天。从项目名称到价目表，其他每项交付成果都依赖于另一项先行完成。效果图需要确定的设计。网站需要效果图。经纪人资料包需要网站、户型图和定价。披露声明几乎需要所有内容。
从开盘日倒推，能让您看清每项工作真正的开始日期，而且通常会发现其中某项已经晚了。在开盘前十六周发现，总比在开盘前两周发现好。
下方的时间线是中等规模住宅预售的常见形态。大型项目、国际营销活动或仍处于用地规划调整阶段的设计需要更多时间。请把周数标记当作检查点，而不是可以不假思索照搬的进度表。
开始之前还要确定一件事：由谁掌管总清单。开盘涉及开发商、建筑师、室内和景观设计师、营销代理机构、销售团队、经纪人、律师和施工方。如果各方各自保存一份日期和已审批文件，开盘就会以后发出的那封邮件为准。请把日期、交付成果和审批放在所有人都能看到的同一处。
确定项目是什么
- 01
命名与品牌
名称、标志、色彩和语调要先定，因为其他一切都以它们为外衣。在爱上某个名称之前，先查核商标、网站域名和社交媒体账号。向品牌团队提供场地、建筑和目标买家的信息，而不仅仅是一块情绪板。我们的品牌工作从建筑和社区出发。
- 02
为营销冻结设计
营销图像需要一个不会再变的设计。与建筑师商定哪些立面、饰面和公共设施空间已确定。仍在变化的内容稍后再渲染，或暂不纳入。
- 03
订购效果图和建筑动画
现在就确定镜头清单：主视觉外观、街景、公共设施、一两个室内，以及建筑动画。把图纸、饰面清单、景观方案和室内设计师的选材交给工作室。现在就基于同一场景规划季节和时段变体，而不是日后再订购新视角。请参阅效果图费用的决定因素。
- 04
落实销售团队和法律顾问
委任销售与营销负责人、经纪公司（如需使用），以及负责准备披露声明的房地产律师。律师需要的准备时间比其他任何人都长。
- 05
选定售楼处位置
无论设在现场、租用的临街铺面还是样板间，该空间都需要设计、许可和施工。如需任何施工，请现在就开始。
打造买家将接触的工具
- 01
网站与登记
登记页可以提早上线以积累名单，包含项目名称、一张主视觉图和注册表单。提交披露声明之前可以说些什么，请询问您的律师。完整的项目网站随后上线，包括图库、户型图和社区故事。
- 02
效果图进入审阅
此时首轮图像应已进入审阅。由一人汇总开发商、建筑师、室内设计师和营销负责人的意见，让工作室每轮收到一份清晰的清单。
- 03
建筑动画制作中
建筑动画比静态图耗时更长，并依赖于已审批的场景。锁定分镜脚本和音乐方向，同时规划竖版、方形和宽屏的社交媒体剪辑版本。
- 04
售楼处与样板间
饰面、家具和屏幕已下单。触摸屏、讲解演示和自助终端现在就需要内容规划：总体规划、户型图、图库和房源状态。我们的售楼处展示系统基于统一来源运行，因此保持同步。
- 05
定价与房源准备
起草价目表、推盘策略以及首批推出哪些住宅。在销售团队将使用的系统中建立房源数据，让网站、导览和售楼处读取相同的房源状态。
- 06
披露声明起草中
律师需要确定的单元数量、户型图、预算、定金安排以及开发审批状态。此后的变更意味着需要修订，因此请保持设计和户型配比稳定。
演练、核查与交接
- 01
经纪人资料包
经纪人需要已审批的效果图、户型图、产品说明页、公布后的价目表、佣金条款以及广告规则。请以指向当前已审批图集的链接发送，而不是下周就会过时的附件。
- 02
每张图像的定稿审批
每张将要公开的图像和每部影片，都应对照已审批的图纸核查，并由指定人员审批。与设计不再相符的营销图像是销售问题，还可能演变为法律问题。
- 03
网页导览和屏幕进入预览
像买家一样浏览网页导览和售楼处屏幕。检查每张户型图、每种房源状态颜色以及每个登记链接。
- 04
员工培训
销售人员演练讲解、定价、定金结构以及买家会问的问题。他们应了解效果图展示了什么、没有展示什么。
- 05
提交披露声明
在BC省，披露声明一般必须在住宅推向市场销售之前提交。请与您的律师确认已提交，并确保每位买家都会收到。
BC省的披露声明
根据不列颠哥伦比亚省《房地产开发营销法》，在达到一定规模的项目中营销分契单元或其他开发单元的开发商，一般须在推向市场销售之前向房地产监管专员提交披露声明。声明介绍开发商、项目、审批、预算、定金和风险。每位买家都必须收到声明，买家在收到后享有可取消购买的撤销期。
对开盘团队而言，实际要点在于披露声明是一道硬性关口。开盘日不能越过它，营销文案也不应陈述声明不支持的内容。当设计、户型配比或审批发生重大变化时，声明通常需要修订，而修订同样需要时间。
以上为一般性信息，不构成法律意见。相关规定、政策声明和例外情形都很具体，而且会变化。可以说什么、何时说、对谁说，由您的房地产律师决定。
谁需要审批什么
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| 交付成果 | 审批人 | 核查人 |
|---|---|---|
| 项目名称与品牌 | 开发商 | 律师（商标）；营销负责人 |
| 效果图和建筑动画 | 开发商，通过一位指定审阅人 | 建筑师（准确性）；室内和景观设计师（各自范围） |
| 网站与登记文案 | 营销负责人 | 律师（提交前可陈述的内容） |
| 用于销售的户型图 | 建筑师 | 销售负责人；律师（对照披露声明） |
| 价目表与推盘计划 | 开发商 | 销售负责人；融资要求时的贷款方 |
| 经纪人资料包与广告规则 | 销售负责人 | 律师；经纪公司 |
| 售楼处与样板间 | 开发商 | 室内设计师；施工方（施工与安全） |
| 披露声明 | 开发商 | 房地产律师；向房地产监管专员提交 |
谁需要从谁那里获得什么
建筑师
清晰的镜头清单，以及在每张图像公开前对照图纸核查的时间。
为营销冻结的设计，以及工作室发现图纸缺漏时的快速答复。
建筑师与营销团队在同一张图像上评论，准确性意见和风格意见不会分散在不同的邮件里。
营销代理机构
按时提供各种尺寸和比例的已审批图像，赶上营销活动。
营销活动日历，以便从首个场景起就规划季节和社交媒体变体。
代理机构从已审批的图库中取用，而不是从旧的下载文件夹中取用。
销售团队和经纪人
当前的户型图、房源状态和定价，以及无需协助即可运行的讲解演示。
来自买家的反馈：哪些住宅和视角受到关注。
导览和售楼处屏幕读取相同的房源状态，每条登记都附有潜在客户浏览过的住宅。
房地产律师
定稿的户型图、单元数量和审批状态，以及营销文案的查阅权。
一个可据以安排开盘的提交日期。
已审批的图集注明日期并保存，律师审阅过的就是公开发布的内容。
耗费数周的交接环节
在邮件中审批的图像
有人在回复邮件里说了句“看起来不错”。三周后没人找得到这封邮件，广告牌上的版本也不是建筑师核查过的那一版。
相互矛盾的房源状态
住宅售出后，网站仍显示可售。买家专程开车到售楼处看房。
一夜之间过时的经纪人资料包
PDF 发出后价格变了，旧版本却仍在流传。
常见问题
预售开盘需要多长时间？+
对于典型的住宅项目，许多团队从品牌到开盘日按大约四个月来规划，大型或国际开盘则需要更长时间。披露声明和效果图通常耗时较长，请优先启动。
在BC省，我什么时候需要披露声明？+
一般在推向市场销售住宅之前。您的房地产律师会确认提交之前可以做什么，以及何时需要修订。以上为一般性信息，不构成法律意见。
提交披露声明之前可以接受登记吗？+
许多项目会提早开放登记页以积累关注。提交之前可以说什么、收集什么，取决于相关规定和律师的建议，请先确认。
预售项目应在什么时候订购效果图？+
一旦设计稳定到足以用于营销就订购，通常在开盘日前约四个月。建筑动画比静态图耗时更长，因此请与基于同一场景的静态图一起订购。
经纪人资料包包含哪些内容？+
已审批的效果图、户型图、产品说明页、公布后的定价、佣金条款以及经纪人的广告规则。指向当前图集的链接比附件更好。
谁来审批营销效果图？+
开发商，通过一位指定审阅人，在建筑师对照图纸核查准确性之后审批。室内和景观设计师核查各自负责的部分。
我需要样板间吗？+
不一定。许多项目凭借效果图、网页导览和售楼处屏幕进行销售。样板间有助于买家判断饰面和空间，但需要设计和施工时间。
开盘后设计变更怎么办？+
更新模型，重新渲染受影响的视角，并在所有使用之处同时替换。请与您的律师沟通，因为重大变更可能还需要修订披露声明。
