ローンチを逆算で計画する理由
事前販売のローンチには、誰にも動かせない日付がひとつあります。販売センターがオープンし、最初の購入者が契約する日です。名称から価格表まで、ほかのすべての成果物は、何か別のものが先に完成していることを前提にしています。パースには確定した設計が必要です。Webサイトにはパースが必要です。仲介業者向けキットには、Webサイト、間取り図、価格が必要です。開示書面には、ほぼすべてが必要です。
オープン日から逆算すると、各要素の本当の開始日が分かります。そして多くの場合、そのうちのどれかがすでに遅れていることも分かります。それに気づくのは、2週間前より16週間前のほうがはるかにましです。
以下のタイムラインは、中規模の住宅事前販売でよく見られる形です。大規模なプロジェクト、海外向けのキャンペーン、まだ用途地域変更の途中にある設計では、さらに時間が必要です。週の目安はチェックポイントとして扱い、そのまま機械的に写せるスケジュールとは考えないでください。
始める前にもうひとつ決めておくべきことがあります。マスターリストを誰が管理するかです。ローンチには、デベロッパー、建築家、インテリアデザイナーとランドスケープデザイナー、マーケティング代理店、営業チーム、仲介業者、弁護士、施工会社が関わります。それぞれが日程と承認済みファイルの独自のバージョンを持っていると、ローンチは最後に送られたメールに従って動くことになります。日程、成果物、承認を、全員が見られるひとつの場所にまとめてください。
プロジェクトの姿を決める
- 01
ネーミングとブランディング
名称、ロゴ、色、語り口が最初です。ほかのすべてがそれをまとうからです。名称を気に入ってしまう前に、商標、Webドメイン、SNSのアカウント名を確認してください。ブランドチームには、ムードボードだけでなく、敷地、建築、そして狙う購入者層を伝えてください。当社のブランディングは、建物と周辺地域から始まります。
- 02
マーケティング用に設計を固める
マーケティング用の画像には、変わらない設計が必要です。どの立面、仕上げ、共用施設が確定しているかを建築家と合意してください。まだ動いているものは、後でパースを制作するか、除外します。
- 03
パースと映像を発注する
ここでショットリストを決めます。メインの外観、アイレベルビュー、共用施設、1〜2点の内観、そして映像。スタジオには、図面、仕上げ表、植栽計画、インテリアデザイナーの選定内容を渡してください。季節や時間帯のバリエーションは、後で新しいビューを発注するのではなく、同じシーンから今のうちに計画します。パースの費用を左右する要因をご覧ください。
- 04
営業チームと法務の体制を整える
営業・マーケティングの責任者、利用する場合は仲介会社、そして開示書面を作成する不動産専門の弁護士を決めます。誰よりも長い準備期間が必要なのは弁護士です。
- 05
販売センターの場所を決める
現地、賃借した店舗、モデルルームのいずれであっても、その空間には設計、許可、施工が必要です。何らかの工事が必要なら、今すぐ始めてください。
購入検討者が触れるツールをつくる
- 01
Webサイトと登録
名称、メインビジュアル、登録フォームを備えた登録ページは、リストづくりのために早めに公開できます。開示書面の提出前に何を伝えてよいかは、弁護士にご確認ください。その後、ギャラリー、間取り図、周辺地域のストーリーを備えた本格的なプロジェクトサイトを公開します。
- 02
パースのレビュー
この時点で、最初の画像がレビュー中になっているはずです。デベロッパー、建築家、インテリアデザイナー、マーケティング責任者のコメントを一人が取りまとめ、スタジオがラウンドごとに明確なリストをひとつ受け取れるようにします。
- 03
映像の制作
映像は静止画より時間がかかり、承認済みのシーンに依存します。絵コンテと音楽の方向性を確定させ、SNS向けの縦型、正方形、横長の短尺版も同時に計画します。
- 04
販売センターとモデルルーム
仕上げ材、家具、スクリーンを発注します。タッチスクリーン、プレゼンター、キオスクには、この段階でコンテンツ計画が必要です。マスタープラン、間取り、ギャラリー、販売状況。当社の販売ギャラリーはひとつのソースから動作するため、常に最新に保たれます。
- 05
価格と在庫の準備
価格表の草案、販売分の公開戦略、最初に出す住戸を決めます。営業チームが使うシステムに在庫を設定し、Webサイト、ツアー、販売センターがすべて同じ販売状況を読み込むようにします。
- 06
開示書面の草案
弁護士には、最終的な住戸数、図面、予算、手付金の取り決め、開発許認可の状況が必要です。これ以降の変更は修正を意味するため、設計と住戸構成を安定させてください。
リハーサル、確認、引き渡し
- 01
仲介業者向けキット
仲介業者には、承認済みのパース、間取り図、仕様書、公開後の価格表、手数料の条件、広告の出し方に関する規則が必要です。来週には古くなる添付ファイルではなく、最新の承認済みセットへのリンクとして送ってください。
- 02
すべての画像の最終承認
公開するすべての画像と映像は、承認済みの図面と照合し、指名された担当者が承認すべきです。設計と一致しなくなったマーケティング画像は販売上の問題であり、法的な問題にもなり得ます。
- 03
Webツアーとスクリーンをプレビューで稼働
購入検討者になったつもりで、Webツアーと販売センターのスクリーンを確認します。すべての間取り、販売状況の色分け、登録へのリンクをチェックしてください。
- 04
スタッフのトレーニング
営業スタッフは、プレゼンテーション、価格、手付金の支払い構成、購入検討者から聞かれる質問をリハーサルします。パースが何を示し、何を示していないかを把握しておくべきです。
- 05
開示書面の提出
BC州では、一般的に、住戸の販売促進の前に開示書面を提出しなければなりません。提出が済んでいること、すべての購入者に交付されることを弁護士に確認してください。
BC州の開示書面
ブリティッシュコロンビア州の不動産開発マーケティング法（Real Estate Development Marketing Act）では、一定規模のプロジェクトで区分所有住戸などの開発ユニットの販売促進を行うデベロッパーは、一般的に、販売促進の前に不動産監督官に開示書面を提出しなければなりません。開示書面には、デベロッパー、プロジェクト、許認可、予算、手付金、リスクが記載されます。各購入者はそれを受け取らなければならず、受け取った後には契約を取り消せる解約期間があります。
ローンチチームにとっての実務上のポイントは、開示書面が絶対的な関門だということです。オープン日をそれより前にすることはできず、マーケティングの文章で開示書面の裏付けのないことを述べるべきではありません。設計、住戸構成、許認可が大きく変わった場合、通常は開示書面の修正が必要になり、それにも時間がかかります。
これは一般的な情報であり、法的な助言ではありません。規則、方針、例外は具体的で、しかも変わります。何を、いつ、誰に伝えてよいかは、不動産専門の弁護士が判断します。
誰が何を承認するか
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| 成果物 | 承認者 | 確認者 |
|---|---|---|
| プロジェクト名とブランド | デベロッパー | 商標は弁護士、マーケティング責任者 |
| パースと映像 | デベロッパー（指名された一人のレビュー担当者を通じて） | 正確さは建築家、それぞれの担当範囲はインテリアデザイナーとランドスケープデザイナー |
| Webサイトと登録ページの文章 | マーケティング責任者 | 提出前に伝えてよい内容は弁護士 |
| 販売用の間取り図 | 建築家 | 営業責任者、開示書面との整合は弁護士 |
| 価格表と販売分の公開計画 | デベロッパー | 営業責任者、融資条件で必要な場合は金融機関 |
| 仲介業者向けキットと広告規則 | 営業責任者 | 弁護士、仲介会社 |
| 販売センターとモデルルーム | デベロッパー | インテリアデザイナー、施工と安全は施工会社 |
| 開示書面 | デベロッパー | 不動産専門の弁護士、不動産監督官に提出 |
誰が、誰から、何を必要とするか
建築家
明確なショットリストと、公開前にすべての画像を図面と照合する時間。
マーケティング用に固められた設計と、スタジオが図面の不足を見つけたときの迅速な回答。
建築家はマーケティングと同じ画像にコメントするため、正確さに関する指摘とスタイリングの指示が別々のメールで届くことはありません。
インテリアデザイナー
自分の選定内容が仕様どおりに示された内観とモデルルーム。
パース制作と施工に間に合う早い段階での、仕上げ表と家具の方向性。
仕上げは画像上で直接確認され、承認された内観がそのままツアーとステージングに使われます。
マーケティング代理店
キャンペーンに間に合う、あらゆるサイズと縦横比の承認済み画像。
季節やSNS向けのバリエーションを最初のシーンから計画するための、キャンペーンのカレンダー。
代理店は古いダウンロードフォルダではなく、承認済みライブラリから取得します。
営業チームと仲介業者
最新の間取り、販売状況、価格と、助けなしで行えるプレゼンテーション。
どの住戸や眺望が関心を集めているかについての、購入検討者からのフィードバック。
ツアーと販売センターのスクリーンは同じ販売状況を読み込み、登録には各リードが閲覧した住戸が記録されます。
不動産専門の弁護士
最終的な図面、住戸数、許認可の状況、そしてマーケティングの文章の確認。
ローンチの計画の軸にできる提出日。
承認済みセットには日付が付いて保存されるため、弁護士が確認したものがそのまま公開されます。
数週間を失う引き継ぎ
メールで承認された画像
返信スレッドで誰かが「いいですね」と言いました。3週間後には誰もそれを見つけられず、屋外広告のバージョンは建築家が確認したものではありません。
食い違う販売状況
売れた後の住戸がWebサイトで販売中と表示され、購入検討者がそれを目当てに販売センターまで車で来てしまいます。
ツアーと販売センターのスクリーンは、ひとつの販売状況のソースを読み込みます。StudioLink内で在庫、価格、リードを扱うSalesLinkは近日公開です。それまでは、お使いのシステムと連携します。
詳しく →一晩で古くなる仲介業者向けキット
PDFを送った後に価格が変わり、古いものが出回り続けます。
よくある質問
事前販売のローンチにはどのくらいの期間がかかりますか？+
一般的な住宅プロジェクトでは、ブランドづくりからオープン日まで約4か月で計画するチームが多く、大規模なローンチや海外向けのローンチではさらに長くかかります。通常、最も時間がかかるのは開示書面とパースなので、それらから始めてください。
BC州では、いつ開示書面が必要ですか？+
一般的には、住戸の販売促進の前です。提出前に何ができるか、いつ修正が必要かは、不動産専門の弁護士が確認します。これは一般的な情報であり、法的な助言ではありません。
開示書面の提出前に登録を受け付けられますか？+
多くのプロジェクトは、関心を集めるために早めに登録ページを公開しています。提出前に何を伝え、何を収集してよいかは、規則と弁護士の助言によるため、まずご確認ください。
事前販売のパースはいつ発注すべきですか？+
設計がマーケティングに使えるほど安定したらすぐに、通常はオープン日の約4か月前です。映像は静止画より時間がかかるため、同じシーンから静止画と一緒に発注してください。
仲介業者向けキットには何を入れますか？+
承認済みのパース、間取り図、仕様書、公開後の価格、手数料の条件、仲介業者の広告の出し方に関する規則です。添付ファイルより、最新のセットへのリンクのほうが適しています。
マーケティング用パースは誰が承認しますか？+
建築家が図面との正確さを確認した後、デベロッパーが指名された一人のレビュー担当者を通じて承認します。インテリアデザイナーとランドスケープデザイナーは、それぞれの担当部分を確認します。
モデルルームは必要ですか？+
必ずしも必要ではありません。多くのプロジェクトは、パース、Webツアー、販売センターのスクリーンで販売しています。モデルルームは購入検討者が仕上げや空間を判断するのに役立ちますが、設計と施工に時間が必要です。
ローンチ後に設計が変わったらどうなりますか？+
モデルを更新し、影響を受けるビューのパースを作り直し、すべての場所で一度に置き換えます。重要な変更は開示書面の修正が必要になる場合もあるため、弁護士にご相談ください。
