Pourquoi on planifie un lancement à rebours
Un lancement de prévente a une date que personne ne peut déplacer : le jour où le bureau des ventes ouvre et où les premiers acheteurs signent. Tous les autres livrables, du nom à la grille de prix, dépendent de quelque chose qui doit être terminé avant. Les rendus exigent un design arrêté. Le site Web exige les rendus. La trousse pour courtiers exige le site Web, les plans d'étage et les prix. La déclaration de divulgation exige presque tout.
Travailler à rebours à partir du jour d'ouverture vous montre la vraie date de début de chaque élément, et vous montre habituellement que vous êtes déjà en retard sur l'un d'eux. Mieux vaut le découvrir à seize semaines qu'à deux.
Le calendrier ci-dessous est un schéma courant pour une prévente résidentielle de taille moyenne. Les grands projets, les campagnes internationales ou un design encore à l'étape du changement de zonage demandent plus de temps. Traitez les repères hebdomadaires comme des points de contrôle, pas comme un échéancier à copier sans réfléchir.
Une dernière chose à régler avant de commencer : qui détient la liste maîtresse. Un lancement touche le promoteur, l'architecte, les designers d'intérieur et paysagistes, l'agence de marketing, l'équipe des ventes, les courtiers, l'avocat et le constructeur. Si chacun garde sa propre version des dates et des fichiers approuvés, le lancement fonctionne selon le dernier courriel envoyé. Mettez les dates, les livrables et les approbations à un seul endroit visible par tous.
Décider de ce qu'est le projet
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Nom et image de marque
Le nom, le logo, les couleurs et le ton viennent en premier, parce que tout le reste les porte. Vérifiez les marques de commerce, les noms de domaine et les comptes de réseaux sociaux avant de vous attacher à un nom. Donnez à l'équipe de marque le site, l'architecture et l'acheteur visé, pas seulement une planche d'inspiration. Notre travail d'image de marque part du bâtiment et du quartier.
- 02
Figer le design pour le marketing
Les images marketing exigent un design qui ne changera plus. Convenez avec l'architecte des élévations, des finis et des espaces d'agrément qui sont arrêtés. Tout ce qui bouge encore sera rendu plus tard ou laissé de côté.
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Commander les rendus et le film
Décidez maintenant de la liste des plans : l'extérieur vedette, la vue de rue, l'espace d'agrément, un ou deux intérieurs, et le film. Remettez au studio les plans, les tableaux des finis, le plan d'aménagement paysager et les sélections du designer d'intérieur. Planifiez dès maintenant les variations saisonnières et selon l'heure du jour à partir de la même scène, plutôt que de commander de nouvelles vues plus tard. Voyez ce qui détermine le coût d'un rendu.
- 04
Réunir l'équipe des ventes et le volet juridique
Nommez le responsable des ventes et du marketing, l'agence immobilière si vous en utilisez une, et l'avocat en droit immobilier qui préparera la déclaration de divulgation. C'est l'avocat qui a besoin du plus long délai.
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Choisir l'emplacement du bureau des ventes
Qu'il soit sur le site, dans un local commercial loué ou dans une unité témoin, l'espace exige conception, permis et construction. Commencez maintenant s'il nécessite des travaux.
Construire les outils que les acheteurs toucheront
- 01
Site Web et inscription
Une page d'inscription peut être mise en ligne tôt pour bâtir une liste, avec le nom, une image vedette et un formulaire d'inscription. Demandez à votre avocat ce que vous pouvez dire avant le dépôt de la déclaration de divulgation. Le site Web du projet complet suit, avec la galerie, les plans d'étage et le récit du quartier.
- 02
Rendus en révision
La première ronde d'images devrait maintenant être en révision. Une seule personne consolide les commentaires du promoteur, de l'architecte, du designer d'intérieur et du responsable du marketing, pour que le studio reçoive une seule liste claire par ronde.
- 03
Film en production
Le film prend plus de temps que les images fixes et dépend de la scène approuvée. Arrêtez le scénarimage et l'orientation musicale, et planifiez en même temps les versions pour les réseaux sociaux en vertical, en carré et en panoramique.
- 04
Bureau des ventes et unité témoin
Les finis, les meubles et les écrans sont commandés. Les écrans tactiles, les présentateurs et les bornes ont besoin dès maintenant de leur plan de contenu : plan directeur, plans, galerie et disponibilité. Nos galeries de vente fonctionnent à partir d'une seule source, pour rester à jour.
- 05
Préparer les prix et l'inventaire
Rédigez l'ébauche de la liste de prix, la stratégie de mise en vente et les logements offerts en premier. Configurez l'inventaire dans le système qu'utilisera l'équipe des ventes, pour que le site Web, la visite virtuelle et le bureau des ventes lisent tous la même disponibilité.
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Ébauche de la déclaration de divulgation
L'avocat a besoin du nombre définitif d'unités, des plans, des budgets, des modalités de dépôt et de l'état des approbations d'aménagement. Les changements après ce point entraînent des modifications, alors gardez le design et la répartition des unités stables.
Répéter, vérifier et transmettre
- 01
La trousse pour courtiers
Les courtiers ont besoin des rendus approuvés, des plans d'étage, d'une fiche des caractéristiques, de la liste de prix une fois publiée, des conditions de commission et des règles sur la façon dont ils peuvent faire de la publicité. Envoyez-la sous forme de lien vers le jeu approuvé à jour, pas en pièce jointe qui sera périmée la semaine suivante.
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Approbations finales de chaque image
Chaque image et chaque film destinés au public doivent être vérifiés par rapport aux plans approuvés et approuvés par la personne désignée. Des images marketing qui ne correspondent plus au design sont un problème de vente et peuvent devenir un problème juridique.
- 03
Visite virtuelle Web et écrans en prévisualisation
Parcourez la visite virtuelle Web et les écrans du bureau des ventes comme le ferait un acheteur. Vérifiez chaque plan, chaque couleur de disponibilité et chaque lien vers l'inscription.
- 04
Personnel formé
Le personnel de vente répète la présentation, les prix, la structure des dépôts et les questions que poseront les acheteurs. Il doit savoir ce que les rendus montrent et ce qu'ils ne montrent pas.
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Déclaration de divulgation déposée
En C.-B., la déclaration de divulgation doit généralement être déposée avant que les logements soient mis en marché. Confirmez avec votre avocat qu'elle est déposée et que chaque acheteur la recevra.
La déclaration de divulgation en C.-B.
En vertu de la Real Estate Development Marketing Act de la Colombie-Britannique, un promoteur qui commercialise des lots de copropriété ou d'autres unités d'un projet d'une certaine taille doit généralement déposer une déclaration de divulgation auprès du surintendant de l'immobilier (Superintendent of Real Estate) avant de les mettre en vente. La déclaration décrit le promoteur, le projet, les approbations, le budget, les dépôts et les risques. Chaque acheteur doit la recevoir, et les acheteurs disposent, après l'avoir reçue, d'une période de résolution pendant laquelle ils peuvent annuler.
Pour une équipe de lancement, le point pratique est que la déclaration de divulgation est une barrière stricte. Vous ne pouvez pas placer le jour d'ouverture avant elle, et vous ne devez pas laisser le texte marketing affirmer quoi que ce soit qu'elle n'appuie pas. Quand le design, la répartition des unités ou les approbations changent de façon importante, la déclaration doit habituellement être modifiée, et cela prend aussi du temps.
Il s'agit d'information générale, pas d'un avis juridique. Les règles, les énoncés de politique et les exceptions sont précis, et ils changent. C'est votre avocat en droit immobilier qui décide de ce que vous pouvez dire, quand et à qui.
Qui doit approuver quoi
Balayez pour en voir plus →
| Livrable | Approuve | Vérifie |
|---|---|---|
| Nom du projet et image de marque | Promoteur | Avocat pour les marques de commerce; responsable du marketing |
| Rendus et film | Promoteur, par l'entremise d'un réviseur désigné | Architecte pour l'exactitude; designers d'intérieur et paysagistes pour leurs volets |
| Site Web et texte d'inscription | Responsable du marketing | Avocat pour ce qui peut être dit avant le dépôt |
| Plans d'étage destinés à la vente | Architecte | Responsable des ventes; avocat par rapport à la déclaration de divulgation |
| Liste de prix et plan de mise en vente | Promoteur | Responsable des ventes; prêteur lorsque le financement l'exige |
| Trousse pour courtiers et règles de publicité | Responsable des ventes | Avocat; agence immobilière |
| Bureau des ventes et unité témoin | Promoteur | Designer d'intérieur; constructeur pour la construction et la sécurité |
| Déclaration de divulgation | Promoteur | Avocat en droit immobilier; déposée auprès du surintendant de l'immobilier |
Qui a besoin de quoi, et de qui
Architecte
Une liste des plans claire et le temps de vérifier chaque image par rapport aux plans avant sa diffusion.
Un design figé pour le marketing, et une réponse rapide quand le studio trouve une lacune dans les plans.
L'architecte commente la même image que le marketing, donc les notes d'exactitude et les notes de stylisme n'arrivent pas dans des courriels séparés.
Designer d'intérieur
Des intérieurs et une unité témoin qui montrent ses sélections telles que spécifiées.
Le tableau des finis et l'orientation pour l'ameublement assez tôt pour faire les rendus et construire.
Les finis sont vérifiés sur l'image elle-même, et l'intérieur approuvé est celui qui se retrouve dans la visite virtuelle et la mise en scène.
Agence de marketing
Des images approuvées dans toutes les tailles et tous les formats, à temps pour la campagne.
Le calendrier de la campagne, pour que les variations saisonnières et pour les réseaux sociaux soient planifiées dès la première scène.
L'agence puise dans la médiathèque approuvée, pas dans un vieux dossier de téléchargements.
Équipe des ventes et courtiers
Les plans, la disponibilité et les prix à jour, et une présentation qu'ils peuvent faire sans aide.
La rétroaction des acheteurs sur les logements et les vues qui suscitent de l'intérêt.
La visite virtuelle et les écrans du bureau des ventes lisent la même disponibilité, et les inscriptions arrivent avec le logement que chaque piste a consulté.
Avocat en droit immobilier
Les plans définitifs, le nombre d'unités et l'état des approbations, ainsi qu'un droit de regard sur le texte marketing.
Une date de dépôt autour de laquelle bâtir le lancement.
Le jeu approuvé est daté et conservé, donc ce que l'avocat a examiné est ce qui a été rendu public.
Les transferts qui coûtent des semaines
Des images approuvées par courriel
Quelqu'un a répondu « c'est beau » dans un fil de courriels. Trois semaines plus tard, personne ne le retrouve, et la version sur le panneau publicitaire n'est pas celle que l'architecte a vérifiée.
Les approbations figurent sur l'image dans StudioLink, avec qui a approuvé et quand. Commande et révision est en service aujourd'hui.
En savoir plus →Une disponibilité qui se contredit
Le site Web montre un logement comme disponible après sa vente. Un acheteur se rend au bureau des ventes pour lui.
Les visites virtuelles et les écrans du bureau des ventes lisent une seule source de disponibilité. SalesLink, pour l'inventaire, les prix et les pistes dans StudioLink, est à venir; d'ici là, nous nous connectons au système que vous utilisez.
En savoir plus →Une trousse pour courtiers qui vieillit du jour au lendemain
Un PDF est envoyé, puis les prix changent et l'ancien continue de circuler.
Envoyez un lien de partage vers le jeu approuvé à jour, pour que les courtiers ouvrent toujours ce qui est approuvé aujourd'hui.
En savoir plus →Questions
Combien de temps faut-il pour lancer une prévente?+
Pour un projet résidentiel type, beaucoup d'équipes prévoient environ quatre mois entre la marque et le jour d'ouverture, et davantage pour les lancements de grande envergure ou internationaux. La déclaration de divulgation et les rendus sont habituellement les éléments les plus longs, alors commencez par eux.
Quand ai-je besoin de la déclaration de divulgation en C.-B.?+
Généralement avant de mettre les logements en marché. Votre avocat en droit immobilier confirmera ce que vous pouvez faire avant son dépôt et quand des modifications sont nécessaires. Il s'agit d'information générale, pas d'un avis juridique.
Puis-je prendre des inscriptions avant le dépôt de la déclaration de divulgation?+
Beaucoup de projets mettent en ligne une page d'inscription tôt pour susciter l'intérêt. Ce que vous pouvez dire et recueillir avant le dépôt dépend des règles et des conseils de votre avocat, alors vérifiez d'abord.
Quand devrais-je commander les rendus pour une prévente?+
Dès que le design est assez stable pour le marketing, habituellement environ quatre mois avant le jour d'ouverture. Le film prend plus de temps que les images fixes, alors commandez-le en même temps que les images fixes, à partir de la même scène.
Que contient une trousse pour courtiers?+
Les rendus approuvés, les plans d'étage, une fiche des caractéristiques, les prix une fois publiés, les conditions de commission et les règles sur la façon dont les courtiers peuvent faire de la publicité. Un lien vers le jeu à jour vaut mieux qu'une pièce jointe.
Qui approuve les rendus marketing?+
Le promoteur, par l'entremise d'un réviseur désigné, après que l'architecte en a vérifié l'exactitude par rapport aux plans. Les designers d'intérieur et paysagistes vérifient leurs propres volets.
Ai-je besoin d'une unité témoin?+
Pas toujours. Beaucoup de projets vendent à partir de rendus, d'une visite virtuelle Web et d'écrans au bureau des ventes. Une unité témoin aide les acheteurs à juger des finis et de l'espace, mais elle exige du temps de conception et de construction.
Et si le design change après le lancement?+
Mettez le modèle à jour, refaites le rendu des vues touchées et remplacez-les partout à la fois. Parlez-en à votre avocat, car un changement important peut aussi exiger une modification de la déclaration de divulgation.
