Un projet immobilier se déroule dans un ordre précis, et chaque étape s'appuie sur la précédente. Vous trouvez un terrain et faites les calculs : ce que permet le zonage, ce que le marché paiera, ce qu'il en coûte de construire et si la marge survit aux frais de portage. Si le site exige plus de densité que ne le permet le zonage, vous embauchez un architecte et un consultant en urbanisme et vous amorcez un changement de zonage. Cela signifie des réunions avec le personnel, des révisions, un processus public et un vote du conseil. En C.-B., des changements provinciaux récents ont modifié les cas où une audience publique est requise et la façon dont le logement multiple à petite échelle est autorisé, alors vérifiez tôt auprès de votre municipalité.
Une fois l'usage du sol réglé, le design passe par un permis d'aménagement, puis un permis de construire. En parallèle, vous organisez le financement de la construction, et la plupart des prêteurs veulent voir une part importante des logements prévendus avant de débloquer les fonds. Cela place le marketing et les ventes sur le chemin critique bien avant la première pelletée de terre. En C.-B., vous déposez une déclaration de divulgation auprès de l'organisme de réglementation avant de commercialiser et de vendre, et des règles précises encadrent la mise en marché avant l'obtention d'un permis de construire ou du financement.
Puis vous lancez : marque, site Web, rendus, film, bureau des ventes, liste de prix et programme pour les courtiers. La construction commence, les acheteurs attendent, et vous gérez les modifications, les dates de livraison et les dépôts. À la fin viennent l'occupation, l'enregistrement de la copropriété, la remise, les déficiences et la garantie. Tout au long, votre travail reste le même : garder une douzaine de firmes externes alignées sur une seule version du projet, et faire circuler l'argent.
